Hypotheekstress

skik schreef op 23-03-2021 om 21:19:

Lijkt me toch geen probleem als je nu 6 ton overwaarde hebt terwijl je hypotheek 4 ton is. Je kunt de tent dan verkopen, de hypotheek direct aflossen en dan nog genoeg geld overhouden om cash een ander huis te kopen.

Bij de laatste dip in de huizenmarkt waren de problemen (verkoopbaarheid, verlies van waarde) het grootst bij duurdere huizen. Dit nog helemaal los van het feit dat 50 jarigen ook vatbaar zijn voor inkomensverlies door ziekte, overlijden of scheiding en dat de rente vatbaar is voor stijging (die is ook wel eens 13% geweest. Dat kan weer gebeuren).

Als het fout gaat verkopen we de tent, klinkt eenvoudig. Maar dat is het niet. Als het fout gaat wil iedereen de tent verkopen.

Banken willen van aflossingsvrije hypotheken af. Ze gaan geen nieuwe verstrekken onder dezelfde voorwaarden. De volgende wordt er een met een hogere rente en een verplicht aflossingsbedrag.

"Banken willen van aflossingsvrije hypotheken af. Ze gaan geen nieuwe verstrekken onder dezelfde voorwaarden. De volgende wordt er een met een hogere rente en een verplicht aflossingsbedrag"

Dat is niet waar. Er worden nog steeds massaal aflossingsvrije hypotheken  verstrekt.  Ook bij starters. Met de lage rente interesseert het veel mensen helemaal niks dat er dan geen renteaftrek is. Veel geldgevers verstrekken aflossingsvrije hypotheken tot 50% van de marktwaarde. 

Chantel72 schreef op 23-03-2021 om 17:31:

De overwaarde wordt alleen maar groter, dus ik kan me ook niet voorstellen dat we tzt geen hypotheek kunnen krijgen. Onze overige lasten worden lager doordat kinderen uit huis gaan. We hebben ook nog wat reserves en eventueel nemen we extra overwaarde op (hebben ouders ook gedaan op 75jarige leeftijd).

 

Een hypotheek krijg je niet op basis van de overwaarde, maar op basis van je inkomen en het inkomensvooruitzicht. Jij vermoedt zelf al dat dat inkomen onvoldoende zal zijn, je rekent op een extra hypotheek in de toekomst.  Ik weet niet wat voor een test je hebt gedaan. Een eenvoudige online hypotheektest - zouden wij met ons inkomen vandaag in aanmerking komen voor een hypotheek van 4 ton? - kan heel verhelderend werken.

Zeker weten boekenlegger. Er zijn geldgevers die de aflossingsvrije hypotheken een oneindige looptijd hebben gegeven. 

Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 06:56:

Dat is niet waar. Er worden nog steeds massaal aflossingsvrije hypotheken verstrekt. Ook bij starters. Met de lage rente interesseert het veel mensen helemaal niks dat er dan geen renteaftrek is. Veel geldgevers verstrekken aflossingsvrije hypotheken tot 50% van de marktwaarde.

Ja. Als je een huis koopt dan krijg je een maximale hypotheek horend bij je inkomen waarvan maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij. Dat zijn hele andere voorwaarden dan dat wat TS heeft gedaan : huis kopen met 100% aflossingsvrije hypotheek. De kans dat TS dat bedrag op dat huis en met dat inkomen opnieuw aflossingsvrij geleend krijgt is niet zo groot, zie ook de testuitslag. Er moet een deel worden afgelost. Niet 100%, misschien niet eens 50%, misschien zelfs maar 10%. Maar dat is toch een respectabele zak met geld.

Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 07:15:

Zeker weten boekenlegger. Er zijn geldgevers die de aflossingsvrije hypotheken een oneindige looptijd hebben gegeven.

Op die bewering kan niemand nee zeggen, maar het heeft niks te maken met de situatie van TS. Zou zij weer een aflossingsvrije hypotheek krijgen? Haar bank heeft de kans klein ingeschat.

Waarschijnlijk tot 50% van de marktwaarde. Als ze nu 600.000 overwaarde heeft en een hypotheek van 400.000 dan zou de woning nu 1.000.000 waard zijn. Hypotheek valt dan onder de 50% van de marktwaarde. Kans is groot dat ze daadwerkelijk moet gaan oversluiten. Grootbanken doen moeilijker dan andere geldverstrekkers. 

Waarschijnlijk heeft TS een goede adviseur nodig en ja, dat kost geld. Of ze verzwijgt iets belangrijks zoals een  slecht pensioen waardoor er een aanvullende aflosverplichting noodzakelijk is. Een hypotheek moet wel passen op inkomen zowel nu als tijdens het pensioen als die binnen circa 10 jaar is. Of de woning is niet daadwerkelijk, aantoonbaar zoveel waard. Of er zijn ook nog kredieten of autolease. Of een vakantiewoning met een hypotheek. Of betaalproblemen in het verleden. Ik weet het niet.  In theorie kan het. Of er mogelijkheden zijn voor TS weet ik niet. Ik ken haar situatie verder niet. 

Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 07:55:

Waarschijnlijk tot 50% van de marktwaarde. Als ze nu 600.000 overwaarde heeft en een hypotheek van 400.000 dan zou de woning nu 1.000.000 waard zijn. Hypotheek valt dan onder de 50% van de marktwaarde. Kans is groot dat ze daadwerkelijk moet gaan oversluiten. Grootbanken doen moeilijker dan andere geldverstrekkers.

Waarschijnlijk heeft TS een goede adviseur nodig en ja, dat kost geld. Of ze verzwijgt iets belangrijks zoals een slecht pensioen waardoor er een aanvullende aflosverplichting noodzakelijk is. Een hypotheek moet wel passen op inkomen zowel nu als tijdens het pensioen als die binnen circa 10 jaar is. Of de woning is niet daadwerkelijk, aantoonbaar zoveel waard. Of er zijn ook nog kredieten of autolease. Of een vakantiewoning met een hypotheek. Of betaalproblemen in het verleden. Ik weet het niet. In theorie kan het. Of er mogelijkheden zijn voor TS weet ik niet. Ik ken haar situatie verder niet.

welnee, ze verzwijgt niks. Ze heeft een onderzoekje gehad van de bank en de uitkomst heeft ze gegeven. Meer hoeven wij van haar of over haar niet te weten. 

Jij gaat uit van algemeenheden die best voorkomen, maar die kennelijk niet op haar van toepassing zijn. Bovendien maak je de klassieke fout door van overwaarde uit te gaan. Dat klopt niet. 

Iemand met een inkomen waar bij een hypotheek van een miljoen kan worden afgesloten, kan een aflossingsvrije hypotheek van 4 ton sluiten op een huis dat een miljoen waard is.

Maar zo’n inkomen heeft ts niet. Zij hebben destijds een maximale hypotheek van 4 ton kunnen sluiten. Dat huis is mogelijk al 1,5 keer over de kop gegaan, maar hun inkomen niet. Een hypotheek moet bij je inkomen passen.

Het testje bij de bank heeft laten zien dat er in de toekomst onvoldoende dekking is. Dat is misschien even schrikken, maar dat kan beter nu dan op het moment dat de hypotheek afloopt.

Het gaat niet alleen om inkomen. Die overwaarde telt ook mee (als eigen inbreng). Met zo'n overwaarde doet geen enkele bank moeilijk. 

Ik zou als ik TO was even met een goede onafhankelijk financieel adviseur gaan praten. Dus niet alleen een 'testje' doen en zeker geen financieel advies vragen van de 'deskundigen' hier op het forum. Daar is het te belangrijk voor.

Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 07:15:

Zeker weten boekenlegger. Er zijn geldgevers die de aflossingsvrije hypotheken een oneindige looptijd hebben gegeven.

Maar de mensen met zo'n hypotheek zakken wel voor de stresstest.

De hypotheek heeft een oneindige looptijd, klopt want er zit geen aflossingsverplichting op. 

De risicofactor is de rentevaste periode. Als die afloopt moet er voor het bedrag van de uitstaande lening opnieuw onderhandeld worden tegen de dan geldende rente en voorwaarden wat betreft inkomen. Overwaarde lijkt een leuke zekerheid maar is fictief geld en dat vind een bank niet zo fijn. Hoe meer overwaarde hoe beter, maar het is geen zekerheid. Huizenprijzen dalen ook en in het hogere segment heb je langere verkooptijd doordat je een kleiner potentieel kopers hebt.

Als je die 4ton achter de hand hebt en in 1x kunt aflossen valt een rente verhoging die idd tot 10-15% kan zijn op te vangen. Maar kun je dat ook als je geen vermogen achter de hand hebt terwijl je inkomen daalt?

'De hypotheek heeft een oneindige looptijd, klopt want er zit geen aflossingsverplichting op.' Maar de looptijd is niet oneindig: aan het einde van de periode moet je de hypotheek aflossen. Als je nog niets afgelost hebt moet je dan alles in 1 keer aflossen.

Aflossingsvrij betekent alleen maar dat je in de tussentijd niets hoeft af te lossen. Het betekent niet dat je niet hoeft af te lossen. 

Mocht je aan het einde van de looptijd de hypotheek niet kunnen aflossen, dan kun je kijken of je alsnog een volgende hypotheek op je huis kunt krijgen. Dan telt overwaarde mee, inkomen, maar ook de looptijd: hoe groot is de kans dat je de volgende hypotheek in de volgende looptijd wel kunt aflossen. 

Tsjor

Sowieso, altijd aflossen op een aflossingsvrije hypotheek. Je schuld daalt en het rentebedrag ook.

"Uitstel van executie" wordt momenteel bevolkt met mensen met niet afgeloste "aflossingsvrije" hypotheken. Al benoemen ze het daar niet letterlijk.