Welke hypotheeksoort hebben jullie?

100% aflossingsvrij

Is het goedkoopste. Niks geen ingewikkelde instructies...alleen rente betalen. Wij hebben jaren renteperioden van 1 jaar gehad en betaalden nagenoeg niks. Nu voor 15 jaar vast voor ik dacht 3,7% (sinds 2 jaar).

Je kunt zelf geld sparen voor aflossing ooit, maar dat is niet perse nodig. MOcht je het huis tot je dood hebben, dan wordt het daarna gewoon verkocht en dekt de opbrengst de hypotheek, etc... Zeker omdat 100% aflossingsvrij niet gegeven wordt op een tophypotheek. Je krijgt het meestal over 70% van de vrije verkoopwaarde dacht ik.

Heb je wel een tophypotheek nodig, dan kun je altijd een groot deel aflossingsvrij regelen en een deel lineair ofzo...dat is weer goedkoper dan een deel spaarhypo, omdat daar allemaal dure verzekeringen onder liggen en er veel kosten afgaan.

Succes,

M@

Is niet interessant

volgens mij welke vorm het precies is. Probeer voor jezelf je levensstijl, je inkomsten verwachting, je financiele wensen en je financ angsten in kaart te brengen. Vertel de bank hoeveel je per maand max wil betalen netto en dan maar rekenen. Daar komt dan een 'soort'hypotheek uit.
Ga met die offerte langs eigen huis voor een second opinion.
Wij hebben belegging en aflossingsvrij en niet op de top van ons inkomen. Wij willen eerst leven en dan betalen voor ons huis en niet door ons huis niet meer op vakantie kunnen
Suk6

Deel spaar, deel bij familie

Maar je moet inderdaad van je eigen wensen uitgaan.
Wij hebben achteraf een beetje spijt dat we in de spaar zitten. Het is wel veilig maar ook onnodig duur omdat we nu veel meer verdienen en graag meer versneld hadden willen aflossen. Dat kan nog steeds maar dan hebben we fiscaal gezeik omdat onze kapitaalverzekering dan uit box 1 dondert. Belegging zijn we tot ons grote genoegen 2 jaar geleden uitgestapt. Daar wordt alleen maar de bank rijk van.

Ik vind het aflossingsvrij verhaal gevaarlijk voor grote bedragen omdat je niet weet wat er later gaat gebeuren. Als de hypotheekperiode afloopt moet het huis verkocht worden voor een goede prijs, anders zit je met een restschuld. Ik zou dat alleen maar doen als het gaat om een bedrag dat je tegen die tijd zelf kunt ophoesten, los van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Even met alle mitsen en maren, zoals hierboven ook al wordt gezegd maakt het daarvoor ook uit hoe hoog het bedrag is in verhouding tot de waarde van je huis.

Wat dingen

asa:
"Ik snap natuurlijk wel dat het per situatie verschilt welke hypotheek handig is maar ik vind het leuk om alvast een indruk te krijgen van wat er zoal in de praktijk gebruikelijk is."
Wat gebruikelijk is, doet er niet zo toe; De meerderheid heeft niet altijd gelijk en huidige kredietcrisis bewijst dat maar weer eens.
Dus:
Aflossingsvrij: Een soort van 30 jaar je kopinhetzandsteken. Als je over 30 jaar geen hra meer hebt en de rente stijgt van 5% naar 10%, wat dan?
Spaar: Vooral aantrekkelijk als je niet van plan bent om de komende 15 jaar te verhuizen.
Belegging: Erg onzeker, behalve als je rekent met laag rendement en dus extra inlegt -wat weer geld kost. En vertrouw jij het beleggingsfonds van je hypotheekbank na alle woekerpolissen etc?
Annuitair: rara, waarom was dit jarenlang de standaardhypotheekvorm?

Kortom, als ik een volgende hypotheek afsluit, wordt het formeel een aflossingsvrije hypotheek waarop ik zelf (dus flexibel) annuitair ga aflossen.....

Lachen met beleggen

Vriend doet dat ongeveer sinds 2 jaar. Onder andere in zo'n zogenaamd veilig defensief 'beginners'fonds van de een of andere nederlandse bank. Die hebben hem kort geleden een brief gestuurd dat zijn beleggingen niet klopten met het opgestelde beginnersprofiel en of hij maar langs wilde komen voor advies. Haha, ben benieuwd welke beleggers het wel gelukt is om met dat beginnersprofiel te kloppen!
Kortom uit dit spelletje bodemloze put (ook met vrijwel al zijn andere beleggingen, wat niet zal verbazen) heb ik wel al de conclusie getrokken dat dat het hem niet moet worden, de beleggingshypotheek.
En inderdaad van die aflossingsvrij vraag ik mij af hoe dat over 30 jaar zou moeten (we zijn niet meer piepjong maar dan hoop ik toch nog wel te leven). Of over 3 jaar als we zouden moeten verhuizen (niet denkbeeldig) en de huizenprijzen nog weer gedaald zijn. Maar misschien moet je er dan zelf bij sparen om toch wel af te lossen. En waarom zou zelf sparen beter zijn dan een spaarhypotheek?
Overigens zijn die huiskoopadviesboekjes ook lachen (tenminste als je niet op dit moment je huis aan het verkopen bent, dan is het meer boer-met-kiespijn) want er wordt heel hypothetisch gewaarschuwd 'er zou ooit eens een recessie kunnen komen en stel dat dan de beleggingsrendementen verslechteren en de huizenprijzen gaan dalen'. Iha. worden alleen de (hybride) spaarhypotheek en de annuiteitenhypotheek enigszins positief beschreven dus ik was benieuwd of iedereen die dan ook heeft, maar ik vermoed eigenlijk van niet.

Inflatie en erfenis?

Wij hebben 1/3 spaar en 2/3 aflossingsvrij. Spaar was ons oude huis en na verhuizing naar groter huis aflossingsvrij erbij genomen (spaar door laten lopen dus die is 12 jaar eerder klaar, dat deel kunnen we tegen die tijd eventueel gebruiken om aflossingsdeel beginnen af te lossen).
Reden voor aflossingsvrij: goedkoper en het maakt niet uit als je na een paar jaar al moet verkopen, dan heb je ook nog niet veel afgelost met andere vormen. Over 30 jaar is er een heleboel inflatie overheen gegaan: bedrag blijft hetzelfde maar salaris groeit. Het percentage inkomen dat je dus aan je hypotheek besteedt neemt af. Wat bij ons ook speelt is dat ouders aan beide kanten koopwoningen hebben met minimale hypotheek. De kans is erg klein dat ze er over 30 jaar nog zijn en de kans is redelijk groot dat we nog een flinke erfenis krijgen. Geen leuk onderwerp maar wel een feit dat we mee hebben genomen in de afweging. En is er geen erfenis dan zorgt de inflatie er wel voor dat we straks bruto rente ook kunnen betalen. En anders verkopen w edan het huis en gaan kleiner wonen of gaan we dat zowiezo wel doen.

groeten,
Ekeim

Erfenis

Ja, die bestaat hier nou juist uit een duur gekocht huis met een geheel aflossingsvrije hypotheek - mijn ouders zijn pas heel laat aan het kopen geslagen. Hopelijk tenminste nul dus .
Ik leer hier trouwens een hoop van jullie allemaal, bedankt dus!

Ook 100% aflossingsvrij

Was mogelijk door een erfenis, zodat we een bedrag inbrachten. Vanaf het begin af aan gaat er maandelijks een vast bedrag naar een spaarrekening, aan het einde van het jaar kijken we wat we kunnen aflossen.
Nu hebben we nog maar een kleine hypotheek (45.000).
Dit jaar lossen we waarschijnlijk niets af, we hebben veel kosten gehad.
Heerlijk om de vrijheid te hebben om te kiezen of we willen aflossen of niet.

Anne

Hier

Vrij lage aflossingsvrije hypotheek met nu al een ruime overwaarde. Per jaar mag tot een vrij ruim bedrag gratis worden afgelost. Zo kan je het goed op je eigen situatie afstemmen.

Ekeim/aflossingsvrij

Ekeim:
"Over 30 jaar is er een heleboel inflatie overheen gegaan: bedrag blijft hetzelfde maar salaris groeit."
Ik vind juist die inflatie zorgelijk. Die is anmelijk te laag, en het is bewust beleid van de ECB om de inflatie laag te houden (een paar jaar 5% inflatie zou een zegen zijn...). Let nu op wat er gebeurt: NU is de rente 5% en door de hra in de praktijk 2.5-3%. Stel dat over 30 jaar de rente 10% is, en dat zonder hra. Dan is je hypotheek nominaal 3-4 keer zo duur geworden. Er moet heel wat inflatie zijn geweest wil je dat kunnen compenseren.....

Ekeim:
"De kans is erg klein dat ze er over 30 jaar nog zijn en de kans is redelijk groot dat we nog een flinke erfenis krijgen. Geen leuk onderwerp maar wel een feit dat we mee hebben genomen in de afweging."
Iets met huid van de beer, die niet geschoten is.....

Ekeim:
"Reden voor aflossingsvrij: goedkoper en het maakt niet uit als je na een paar jaar al moet verkopen, dan heb je ook nog niet veel afgelost met andere vormen."
Maar alles wat je hebt afgelost, kan mooi meegenomen zijn.
Daar speelt nog iets anders doorheen; de 'afschrijving' op een huis is laag (relatief veel lager dan op een auto), maar niet nul; je moet er af en toe geld instoppen aan onderhoud omdat anders de waarde daalt. Wie wel eens een bouwvalopknapTVprogramma heeft gezien, weet dat die waardedaling/minderwaardestijging realistisch is, als je maar lang genoeg wacht (zeg: 30 jaar). Je moet dus de optie hebben om af en toe weer geld bij te lenen -en dat gaat simpeler als je eerst hebt afgelost.
Het is niet voor niets, dat aflossingsvrije hypotheken eeuwenlang niet populair waren.....

Onze situatie...

Ons huis is nu ongeveer 600.000 waard. Daar zit ruim 2 ton spaargeld en 100.000 overwaarde in. Hypotheek: 260.000 euro. Wij hebben een volledig aflossingsvrije hypotheek en daarnaast een beleggingsconstructie (helaas) die aan de hypotheek is gekoppeld. In die beleggingshypotheek hebben we ongeveer 18.000 euro ingelegd, maar deze staat nu, na tien jaar, op 12.000 euro. We betalen nu 55 euro per maand premie en dat is tevens een overlijdensrisicoverzekering (die 135.000 euro uitkeert bij overlijden van één van ons). Als één van ons overlijdt is het gezien deze uitkering, het partnerpensioen en de eigen inkomsten van de achterblijvende partner wel goed te doen om in dit huis te blijven wonen.

We dubben wat we moeten doen met de aflossing. We hadden onlangs een meevaller van 150.000 euro (we hebben wat leuke dingen gedaan, en we hebben voor 100.000 een 3 jarig deposito afgesloten tegen 5,25 % rente en nog 25.000 euro op een aparte spaarrekening gezet omdat we nog niet weten wat we er mee willen).

We hebben 25.000 euro spaargeld als buffer (wasmachine, auto, etc). Deze buffer is voor mij een soort minimum; we sparen wel maar dat mag ook op aan leuke dingen (vakanties, meubels, etc) maar ik slaap niet lekker als ik minder dan 20.000 euro op de bank heb staan. Over 7 jaar komt er ook nog netto 40.000 stamrechtverzekering vrij (hierover betaal je geen vermogensrendementsheffing, het is fiscaal gunstiger om deze polis vrij te laten vallen als je niet meer werkt), we kunnen doorstorten. Deze koopsom was bedoeld voor de studie van de kinderen.

We willen na 30 jaar aflossen wel graag klaar zijn. Dat gaat niet lukken met de beleggingsverzekering die we nu hebben; ik verwacht dat die flink onder de beoogde waarde blijft plus we hebben voor het nieuwe huis ruim een ton extra hypotheek afgesloten.

Ergens moeten we dus aflossen. Maar hoe en wanneer? Aflossen (we hebben - niet alles direct opneembaar - bijna het hypotheekbedrag aan vermogen) lijkt helemaal niet zo gunstig. We betalen 3,9 % hypotheekrente, netto dus iets meer dan 2%. Maar we krijgen op de deposito bv 5,25% (hier gaat 1,2% vermogensrendenmentsheffing af). Zelfs op de spaarrekening krijgen we netto meer rente dan we betalen.

Ik heb geen zin meer om tussenpersonen geld te betalen. Ik spaar het zelf wel bij elkaar. Maar hoe? Banksparen? Koopsompolis doorstorten en tot uitkering laten komen als we 67 zijn? (Fiscaal netto voordeel) en van de 150.000 euro een bedrag reserveren voor de kinderen? Banksparen? Gewoon ieder jaar/maand een bedrag aflossen?

Ik wil nu leuk leven (doen we al met leuke inkomens) en straks ook. Ik wil mijn kinderen veel mooie dingen mee kunnen geven (jaar naar het buitenland als ze het willen, studiekosten, rijbewijs, af en toe extra mooie cadeaus, een keer naar Afrika, misschien een startkapitaaltje, etc.)

Wat zouden jullie doen qua hypotheek?

Hier

een spaarhypotheek met minimale aflossing, rentevast 10jaar waarom:

- 60.000 overwaarde in dit huis gestopt, verder goedkoop gekocht, waardevermeerderend verbouwd. De hypotheek is dus sowieso lager dan de waarde van het huis. Verder komende jaren stoppen we cashgeld in de verdere renovatie, aflossen is dus niet zo'n prioriteit omdat de waarde van het huis stijgt.

- zekerheid, geen beleggingen dus maar sparen.

- ons inkomen stijgt niet enorm meer, de hypotheekkosten blijven in deze situatie ook gelijk. De verhouding inkomen/hypotheeklasten zijn nu goed en zullen dat dus ook blijven.

- we willen nog maximaal 12 jaar hier wonen, we willen nog een keer een ander huis kopen dus, dus geen lange looptijd nodig.

Achteraf, gezien de lage rente en het feit dat het inkomen afgelopen 2 jaar (sinds de koop) nog flink is gestegen hadden we beter wel voor 20 of 30 jaar kunnen vastleggen tegen een iets hogere maandlast maar wel met nog meer zekerheid. Maar goed dat wisten we toen niet.

Vraagje

Ik had m al ergens verstopt maar hier dus maar even expliciet: als je wilt aflossen dmv. sparen kun je dus ahw. kiezen tussen 'aflossingsvrij' en dan zelf sparen, of een echte spaarhypotheek waar het samen in een pakket zit. Waarom zou je het een of het ander kiezen?

Goede vraag

Asa:
' Ik had m al ergens verstopt maar hier dus maar even expliciet: als je wilt aflossen dmv. sparen kun je dus ahw. kiezen tussen \'aflossingsvrij\' en dan zelf sparen, of een echte spaarhypotheek waar het samen in een pakket zit. Waarom zou je het een of het ander kiezen?"
Hmm, je kunt ook nog aflossingsvrij doen en dan annuitair aflossen, met als grootste voordeel flexibiliteit. Dat is sowieso een voordeel van alle constructies zonder spaarpolis/banksparen etc.
mss moet ik dit eens in Excell stoppen (als ik dat programma eens onder de knie krijg) en het uitrekenen over 30 jaar.

Asa

Stel dat je een huis wilt kopen van 200.000 euro inclusief kk. Als je 100% wilt financieren kan dat niet 100% aflossingsvrij. De bank wil niet het risico lopen dat bij gedwongen verkoop zij er bij inschieten. Als je eigen geld of overwaarde van het vorige huis inbrengt van bv 10-30% (of meer) van de waarde van het huis, dan is het wél mogelijk om de resterende hypotheek 100% aflossingsvrij af te sluiten. Je kunt dan zelf het bedrag bij elkaar sparen.
Ook kun je een vermogensopbouwende component koppelen aan een aflossingsvrije hypotheek. Dat kan een beleggingshypotheek zijn of een spaarhypotheek. Als je de vermogensopbouwende component koppelt aan de hypotheek dan loopt de bank minder risico. Je hebt een huis én een opgebouwd vermogen. Je mag dan dus 100% (of zelfs bv 110%) van de verkoopwaarde van je huis lenen.

Maar... als je dit spaarbedrag per jaar aflost dan heb je minder belastingaftrek. Dat is erg jammer. Dit klinkt misschien krom, maar zie mijn verhaal hierboven. Als ik 10.000 euro aflos dan scheelt mij dat netto iets van 200 euro hypotheek per jaar (50% belastingaftrek, 3,9% rente). Als ik die 10.000 euro spaar (deposito) dan vang ik netto 525 euro rente. Reken uit je winst!

Als je het maximale fiscale voordeel wilt behalen dan kun je ook 30 jaar lang niet aflossen en het bedrag laten aangroeien op een gewone spaarrekening. Echter als je (samen) meer dan 40.000 euro op een rekening hebt staan, moet je vermogensrendementsheffing betalen over het totale vermogen minus 40.000 euro. Dat betekent dus dat je netto minder rente ontvangt (5,25 - 1,20).

Banksparen is ook een oplossing. Dat is een soort spaarrekening die je koppelt aan je hypotheek. Je betaalt over het opgebouwde bedrag geen vermogensrendementsheffing. Je bent dan echter wel verplicht om het uiteindelijk te besteden aan de aflossing van je huis. Maar.... ook voor banksparen geldt dat huppeldepupsmaximum van 100.000 euro. Als je bank omvalt (én we hebben nu gezien dat die kans heel klein is, maar het kan wel) dan ben je alles boven die 100.000 euro kwijt. Tja, en de meeste mensen moeten meer dan 100.000 euro aflossen. Twee keer banksparen bij twee verschillende banken is wel een mogelijkheid om in totaal 2 ton af te lossen.

Voordeel

Voordeel van eigen sparen is dat je flexibeler bent.

Die flexibiliteit is ook het moeilijke. Bij een spaarhypotheek wordt het spaarbedrag gewoon van je rekening gehaald, bij zelf sparen moet je discipline hebben om het ook echt weg te zetten.

Voordeel van spaarhypotheek is dat de rente die je betaalt aan hypotheekrente en de rente die je ontvangt over vermogensopbouwende deel aan elkaar gekoppeld zijn.

Zie mijn situatie. Ik leen tegen 3,9% rente (netto 2,0 %) en ik vang 5,25 % rente. We hebben de hypotheekrente vast gezet op het moment dat deze redelijk laag stond en de deposito hebben we afgesloten toen de rente (gezien de afgelopen paar jaar) redelijk hoog stond. Maar... dat kan dus ook andersom. De pech dat je de hypotheekrente net wat hoger hebt vastgezet en dat daarna de spaarrente gaat dalen.

Belangrijkste voordeel van zelf sparen (voor mij); je weet zeker dat niemand er teveel aan verdient.

Nadeel spaarhypotheek; het vermogensopbouwende deel en lening zijn aan elkaar gekoppeld. Je kunt ze niet uit elkaar halen. Dat maakt je weinig flexibel. Financiele mensen kunnen je daar vast meer over vertellen.

Tinus

Ik ken Excell redelijk goed, maar ik kom er niet uit. Een euro nu is veel meer waard dan een euro straks. Dus je moet ook nog iets met inflatie etc.

Ik kan mijn hypotheek voor 150.000 euro nu aflossen. Dan ben ik mijn geld kwijt (niet flexibel) maar dan betaal ik minder hypotheek per maand.
Maar ik kan ook de rente over mijn 'spaar'geld en een beetje van die 150.000 gebruiken voor de aflossing voor de komende 20 jaar.
Maar nu 500 (hypotheek) besparen lijkt veel (maar dan ben ik de 150.000 euro ook kwijt) maar die 500 euro is straks wat 50 (?) euro nu is.

Leuk columbus

Columbus:
"Ik ken Excell redelijk goed, maar ik kom er niet uit. Een euro nu is veel meer waard dan een euro straks. Dus je moet ook nog iets met inflatie etc."
Als je nou eens begint zonder inflatie, en gewoon sparen vergelijkt met annuitair aflossen. Wat is dan duurder, cumulatief over 30 jaar?

Tinus

Ik ben bezig, en zie dat aflossen het minst gunstig is.

Het is laat, dus waarschijnlijk maak ik ergens wel een foutje.

Ik ben uitgegaan van een hypotheek van 125.000 euro, hypotheekrente van 5%, spaarrente van 3,5%, 200 euro per maand sparen of aflossen en een belastingtarief van 42%. Ik ben uitgegaan van banksparen (dus dat je niet te maken krijgt met vermogensrendementsheffing).

Bij sparen betaal je € 108.750 rente over 30 jaar en je bouwt een vermogen op van € 123.894.

Bij aflossen betaal je € 78.474 aan rente en je bouwt € 69.600 eigen vermogen op.

Vermogen minus rente is in geval 1: plus 15.144 euro.
Vermogen minus rente is in geval 2: min 8.874 euro.
Een totaal verschil van 24.000 euro!

Andere kant?

Columbus:
"Ik ben uitgegaan van een hypotheek van 125.000 euro, hypotheekrente van 5%, spaarrente van 3,5%, 200 euro per maand sparen of aflossen en een belastingtarief van 42%"
Maar wat als je vanaf de andere kant redeneert, namelijk het bedrag dat nodig is om na 30 jaar alles afgelost te hebben?

Tinus...

Zo goed ben ik ook niet in Excell. Bij variant 1 aflossen kun je (op iets meer dan 1000 euro na) je schuld in één keer aflossen. Bij variant 2 sta je dan nog 34.000 euro in de min. Ik zal even verder puzzelen...

Ik wacht nog even af

wat jullie uit excel weten te peuren kennelijk is het antwoord niet echt een open deur. Ongelofelijk in elk geval, hoe ontzettend al die constructies verweven zijn met de belastingen, vermogensheffing en hra enzovoort. Heel logisch maar het maakt het wel ondoorzichtig.

Ik zei het toch!

http://blogs.fd.nl/woningmarkt/2009/06/-interesse-in-ouderwetse-hypotheken-neemt-toe.html

Asa

Het ligt er aan wat je in Excel stopt. Niet aflossen lijkt intressanter omdat ik de tijd nog niet heb meegemaakt dat 0,58 (of 0,48) x hypotheekrente < spaarrente.
Maar...mijn hypotheekrenteperiode loopt over 10 jaar af. Misschien staat de rente dan wel skyhigh en heb ik net 2 jaar daarvoor mijn spaargeld voor een laag rentepercentage weggezet. Maar het kan ook andersom! En of de hra de komende 30 jaar blijft bestaan? Of alle andere toestanden?
Bovendien ben ik uitgegaan van banksparen, maar moet ik nog goed uitzoeken hoe dat dan precies zit, en waar de addertjes zitten.
Je kunt ook je inkomstenstijging (of daling) niet in een excelgrafiek meenemen. Of een scheiding. Of....
Wij kunnen ons huis grotendeels aflossen, maar dat is niet interessant voor ons want ons huurwaardeforfait wordt niet kleiner. Als de staat daar iets mee zou doen, dan zou het interessant worden (dus bv huurwaardeforfait maximaal ter hoogte van hypotheek). Dat bespaart de overheid volgens mij heel wat centen...

Columbus - en de wet hillen dan?

Ik dacht dat die daar speciaal voor is bedoeld. ff gegoogled:
Het gaat hier om de "Wet Hillen". Deze wet zegt dat een positief saldo van het eigenwoningforfait (het bedrag dat u bij uw inkomen moet tellen als u een eigen woning/hoofdverblijf heeft) en de aftrekbare kosten voor die woning (waaronder de rente) niet hoeft te worden aangegeven.

Als iemand een eigen woning heeft zonder hypotheek, hoeft het forfait niet te worden aangegeven. En bij een klein bedrag aan rente, zodanig dat het saldo (verschil huurwaardeforfait-renteaftrek) nog positief blijft, hoeft ook niets te worden aangegeven. Dat houdt in dat kleine bedragen aan rente niet meer tot een belastingvermindering leiden. In dat geval is het waarschijnlijk beter om de hypotheek af te lossen.

Rodebeuk

Ik weet niet precies wat het eigenwoningforfait een schijntje is. Dus als je van de wet Hillen profijt wilt hebben moet je echt een megalage hypotheek hebben (van een paar duizend euro).

Wij kunnen onze hypotheek grotendeels aflossen (zeg 3 ton). Maar dat is nog niet genoeg voor dit wetje, dus we betalen de hele mikmak. Stel dat het wel genoeg is voor dit wetjemaar dan missen wij het fiscale voordeel over ruim 3 ton (ik leen netto tegen minder dan 2% en zet geld weg tegen netto 4,0 % (vermogensrendementsheffing is dan al meegenomen), aflossen zou dus tot een verlies leiden van 2%*300.000 = 6000 euro per jaar. Dat betaal ik never nooit niet aan eigenwoningforfait.