Huis huren met uitkering

Dat gaat niet lukken

Met een uitkering krijg je nooit een vrije sector woning. Gaat je moeder dat altijd voor je betalen?
Trouwens, om alle woningen die door corporaties verhuurd worden als staande in achterbuurten te beschrijven is nogal overdreven.

Jaymza

Waarom

waarom wil je niet via een woningbouwvereniging huren? vaak heb je woningen in verschillende wijken en het voordeel is dat de huren niet zo schrikbarend hoog zijn. Het nadeel is dat ze vaak lange wachttijden hebben. Wij wonen in een heel normale leuke wijk voor een betaalbare huur.

Maxime

Hier

wonen we in een zeer kindvriendelijke wijk, vele groen, 2 winkelcentra's en diverse speelmogelijlheden en ook.....huurwoningen via een woningbouw. Niets mis mee dus.

Om in aanmerking te komen voor een vrije sector woning moet je minstens 4x de huur bruto verdienen. Indien je getrouwd bent kan dit 2e slalaris ook meeberekend worden, maar de vraag is of je dat wel wil. Ik weet natuurlijk niet de reden, maar ik persoonlijk zou niet afhankelijk op deze manier willen zijn als er ook alternatieve zijn waarbij ik het zelf zou kunnen doen.

Huursubsidie

Volgens mij kom je alleen via de woningbouw in aanmerking voor huursubsidie, en dat lijkt me in jouw geval een prettig extraatje. Dus nog een reden om dit toch maar eens te overwegen

Nee

Dat gaat niet lukken. Als anderen jouw huur gaan betalen omdat een WBV-huis te min voor je is, dan wordt dat gekort op je uitkering.

Weinig kans

Een huurhuis in de vrije sector huren terwijl je een uitkering hebt, is erg lastig, zo niet ondoenlijk.
de methode die ik ken gaat als volgt: je legt de makelaar uit dat je niet aan de inkomenseis kunt voldoen, maar dat je wel een bankgarantie kunt geven (dan moet je dat wel inderdaad ook kunnen). Die bankgarantie regel je bij de bank, waar een aparte (spaar)rekening geopend wordt waarop je bijvoorbeeld 3 of 6 maanden huur stort. je kunt zelf niet bij dat geld komen, maar de verhuurder wordt gemachtigd daar de huur af te halen als je op enig moment niet aan je betalingsverplichting van die maand kunt voldoen.
En dan is het afwachten of de verhuurder/makelaar hiermee akkoord kan gaan. Het valt te proberen.

Ellen

Of bijdragen van anderen gekort worden op je uitkering hangt helemaal van die uitkering af. Dat gebeurt wel bij bijstand, niet bij bijv. WW of WAO/WIA

Groeten,

Temet

Temet

Je hebt gelijk, ik was uitgegaan van bijstand.

Aan de andere kant (mijn kennis van ww dateert van lang her, dus ik kan er naast zitten): is het niet zo dat ww eindig is, dat je na die tijd in de bijstand komt en dan alsnog problemen krijgt met die constructie? (even aannemend dat topicstarter niet intussen betaald werk heeft)

Klopt

Inderdaad, WW is eindig. En wordt steeds eindiger, want iedere nieuwe regering snoept er weer wat af.
Na WW volgt inderdaad (tenzij je intussen ziek geworden bent) bijstand, tenzij je vermogen/verdienende partner hebt natuurlijk. Of werk, inderdaad

Groeten,

Temet

Vergeet 't maar

Is in 't kort mijn boodschap. Mijn ervaring met huren via makelaars is dat ze altijd willen dat de huurder een vast inkomen heeft dat past bij de huur, de ene rekent daar vijf keer de huurwaarde bruto voor en de ander vierenhalf, maar zoiets dergelijks. Bij een uitkering is de huur in de vrije sector al gauw even hoog als je uitkering zelf. Die hele situatie lijkt me dua iets dat je so wie so niet al te lang kunt volhouden, ondanks financieel bijstand van man en moeder (trouwens dat willen ze nu doen, maar over een jaar nog?).

Ik denk echt eerlijk gezegd dat geen enkele makelaar jou zo overwegen als huurder, als ik verhuurder was zou het laatste wat ik wil een vrouw met een uitkering zijn die straks wellicht financieel problemen heeft en de huur niet meer op kan brengen. Zeker als je weet dat je een huurder na 9 maanden bijna het huis niet meer uitkrijgt.

Maar toch

Net na mijn afstuderen, toen ik nog niet zo heel veel verdiende, heb ik jaren via een makelaarsburo/particuliere verhuurder een huis gehuurd. Dat huis moest gewoon aan de puntentelling voldoen dus ondanks de behoorlijk goeie ligging (Oud-Zuid in Amsterdam) betaalde ik zeker geen vrije sectorprijs. Bovendien had ik ook gewoon recht op (toen nog) huurssubsidie. Hoe kan dat dan?

Pelle

Klopt dat je dan geen huursubsidie krijgt maar ik huurde dan ook van de makelaar onder de vrije sector prijs. Het kan dus wel! Maar ik woon dan ook in Amsterdam waar er veel huizen via makelaars verhuurd worden en sommige schijnbaar gewoon aan het puntenstelsel moeten voldoen. Misschien dat een makelaar je niet wil als je een uitkering hebt? Geen idee, maar het zou zomaar kunnen natuurlijk.

Dat lig er aan pelle

Makelaarswoningen met huren onder de vrije sector grens moeten ook aan de puntentelling voldoen lijkt. Mits het een appartementsrecht heeft (studentenkamers daardoor dus niet waardoor ze enorme huren moeten betalen voor kamer formaatje diepe kast).

Als jij ooit je huis uit gaat zal de verhuurder vast en zekerde dubbele huur in rekening gaan brengen, als dat mag volgens de puntentelling. Dat kan nu niet omdat de huur per jaar maximaal met een bepaald (wettelijk) vastgesteld percentage.

De puntentelling kent ook veel puntenaftrek (zeker met huizen in Amsterdam), bv geen dubbel glas, weinig m2, geen buiten, aantoonbaar achterstallig onderhoud etc... Ik heb het huurteam wel eens laten komen en het na laten rekenen wat ik zou moeten betalen. Dat bleek 100-, minder te zijn dan ik betaalde dus heb ik het makelaarskantoor voor de huurcommissie laten komen. En gewonnen!

Maar misschien werkt het buiten Amsterdam wel anders? Ff niet vindt het blijkbaar niet zo heel interessant meer wany die reageert niet meer, haha!

In amsterdam gaat alles anders

Vandaag stond er een artikel in de Volkskrant over de woningmarkt in Amsterdam. Blijkbaar wil de gemeente alle eigenaars van tweede huizen in Amsterdam die niet permanent bewoond worden, verplichten die woningen te huur aan te bieden. Aangezien het vaak kleine huizen of appartementjes betreft ligt de huur volgens het puntenstelsel onder de commissiegrens, en zouden die eigenaars dus verplicht zijn om het huis voor (te) weinig te verhuren. Er wordt dus helemaal geen rekening gehouden met het feit dat je voor een klein appartementje op een toplocatie in Amsterdam zonder problemen 700 euro huur kunt vragen en krijgen.

Mag niet vic!

Je moet je aan het puntenstelsel houden bij kleine appartementen. Ook als die aan de gracht liggen. Die komen niet boven de 122 punten en vallen dus huurtechnisch gezien onder de vrije sector grens. Daarom kun je als uitkeringsgerechtigde toch mooi, maar klein, wonen in Amsterdam.

Dat verplicht te huur aanbieden is natuurlijk volslagen idioot. Die huisjes komen nooit boven de 122 punten uit (is om en nabij 550 euro meen ik) en dus is de hypotheek veel hoger dan er ooit aan huur te vragen is.

@pelle

Alle huizen die 142 punten of minder hebben vallen onder het puntenstelsel. D.w.z. dat er niet meer huur gevraagd mag worden dan de maximale huur voor dat aantal punten. Voor 142 punten is dat 600 en nog wat euro. Heb jij een huis gehuurd via een particulier, makelaar of wat dan ook waar jij 900 euro p/m voor betaald en wordt, na een procedure bij de huurcommissie, het aantal punten bepaald op 142 dan krijg je mooi al de extra betaalde huur terug en is je huur dus het betreffende bedrag voortaan. Dit moet je overigens wel in de eerste zes maanden van het huurcontract doen, daarna zit je aan de hoge huur vast.
Is het aantal punten, zoals vastgesteld door de huurcommissie bijvoorbeeld 143 punten, dan valt je woning onder de vrije sector en dan kan de verhuurder er voor vragen wat ie wil, al is het een miljoen p/m. Bij 143 punten staat wel een bepaalde maximale huur (zeg tien euro meer p/m dan bij 142 punten), maar die is niet bindend. Alleen woningbouwverenigingen die woningen in de vrije sector verhuren houden zich dan aan het puntensysteem. Ieder ander vraagt, bijna altijd, veel meer.
Overigens mag een verhuurder altijd minder vragen dan de maximale huur, wat soms wel gebeurd bij sociale huurwoningen.

Maar goed, 142 punten is niet veel, daar zit je snel aan, 1 punt per iedere vierkante meter, punten voor toiletm douche, verwarming, isolatie, de omgeving (al gauw 20 punten), schuur berging, balkon, tuin etc.. Aftrek van punten wordt niet snel gegeven, alleen bij grote gebreken.

Bom onder puntenstelsel

http://www.telegraaf.nl/buitenland/7430409/__Amsterdam_negeert_Europees_recht__.html?sn=binnenland,buitenland

'Vier jaar geleden bepaalde het Europese Hof in een Poolse zaak dat een overheid huiseigenaren niet kan verplichten hun woning te verhuren onder de kostprijs. Onze hoofdstad echter dwingt eigenaren van een klein tweede huis hun woning beschikbaar te stellen voor sociale verhuur.

Amsterdam meent echter dat particulieren daarbij genoegen moeten nemen met de lage tarieven die gelden voor de huur van sociale woningen. Maar volgens het Europese Verdrag van de Mensenrechten kan een overheid huiseigenaren niet verplichten hun woning te verhuren onder de kostprijs. Mocht een EU-lidstaat menen dat huurders recht hebben op een lage huur, dan moet de overheid op zijn minst het verschil bijpassen. Dat weigert Amsterdam, ook al gaat het Europees recht boven nationaal recht.'

Het is een verward verhaal, maar als dit zo is, is dit een rechtstreekse, volledige bom onder het hele puntenstelsel.

Waarom?

Waarom zou dit een bom onder het puntenstelsel zijn? Dit geldt alleen voor eigenaren van een huis waarin ze niet zelf woonachtig zijn die verplicht worden hun huis te verhuren (dat dat so wie so kan is schandalig en een ernstige aantasting van het eigendomsrecht). In die gevallen kan de eigenaar neit verplicht worden het huis onder de kostprijs te verhuren. Als je het vrijwillig doet is het een heel ander verhaal. kortom, dit heeft geen enkel consequentie voor huiseigenaren die zelf hun huis te huur zetten of op woningcorporaties.

Toch bom

Mark:
"Waarom zou dit een bom onder het puntenstelsel zijn? Dit geldt alleen voor eigenaren van een huis waarin ze niet zelf woonachtig zijn die verplicht worden hun huis te verhuren (dat dat so wie so kan is schandalig en een ernstige aantasting van het eigendomsrecht). In die gevallen kan de eigenaar neit verplicht worden het huis onder de kostprijs te verhuren. Als je het vrijwillig doet is het een heel ander verhaal. kortom, dit heeft geen enkel consequentie voor huiseigenaren die zelf hun huis te huur zetten of op woningcorporaties."
Ff doordenken. Deze uitspraak betekent dat een verhuurder het recht heeft (niet de plicht) om zijn huis tegen kostprijs te verhuren. Dat recht geldt voor ELKE verhuurder. Elke verhuurder mag het puntenstelsel negeren, als hij aannemelijk kan maken dat de kostprijs een hogere huur rechtvaardigt. En dan zal elke particuliere verhuurder dat maar wat graag doen.

@tinus

"Ff doordenken. Deze uitspraak betekent dat een verhuurder het recht heeft (niet de plicht) om zijn huis tegen kostprijs te verhuren. Dat recht geldt voor ELKE verhuurder. Elke verhuurder mag het puntenstelsel negeren, als hij aannemelijk kan maken dat de kostprijs een hogere huur rechtvaardigt. En dan zal elke particuliere verhuurder dat maar wat graag doen. "

Zo lees ik de beslissing niet, volgens mij gaat het puur en alleen om die gevallen waarin eigenaren gedwongen worden hun bezit te verhuren, niet om die gevallenw aarin eigenaren dat vrijwillig doen. In die laatste gevallen kunnen eigenaren natuurlijk ook hogere lasten hebben dan de huur op zou brengen, maar dan zijn ze niet gedwongen het tegen eenn lagere pijs te verhuren, ze kunnen het ook verkopen, voor eigen gebruik houden etc.

Overigens is mijn ervaring dat vrijwel iedere particulier die zijn huis verhuurd een flinke winst maakt op de huur.

Echt bom

Mark:
"Zo lees ik de beslissing niet, volgens mij gaat het puur en alleen om die gevallen waarin eigenaren gedwongen worden hun bezit te verhuren, niet om die gevallenw aarin eigenaren dat vrijwillig doen."
Dat is onzin, want het impliceert rechtsongelijkheid.

Bovendien, als je dan als verhuurder zegt dat je niet wil verhuren, en laat 'dwingen', kun je plots een hogere prijs vragen. Kassa!

Hoe dan ook, het telegraaf bericht (http://www.telegraaf.nl/buitenland/7430409/__Amsterdam_negeert_Europees_recht__.html?sn=binnenland,buitenland) is op it punt overduidelijk:
"Vier jaar geleden bepaalde het Europese Hof in een Poolse zaak dat een overheid huiseigenaren niet kan verplichten hun woning te verhuren onder de kostprijs."

Nog de vraag

Iemand die, itt de Telegraafjournalist, er wel voor heeft doorgeleerd, is Huib Hielkema, huurrechtadvocaat in Amsterdam. Die vooral voor verhuurders optreedt vziw. Ik vond bijgaand artikel: http://www.ungerhielkema.nl/articles/view/id/9, kennelijk geschreven kort nadat de uitspraak door het EHRM werd gedaan.

Samengevat: hij acht het denkbaar dat het Nederlandse huurbeleid inderdaad in strijd kan komen met het EVRM, waarbij wel van belang is dat in de Poolse zaak de huuropbrengsten zo laag waren dat daaruit zelfs de onderhoudskosten niet konden worden bestreden, maar het was voor de verhuurder ook onmogelijk om de huurder eruit te krijgen. Het is echter ook denkbaar dat naast een dekking avn de onderhoudskosten een redelijk rendement gehaald zou moeten worden (kennelijk biedt de uitspraak daar geen uitsluitsel over).

Op zichzelf is het ingrijpen in het eigendomsrecht door middel van huurprijsregels niet per se in strijd met het EVRM: "Het Europese Hof verklaarde de klacht gegrond. Eerst stelde het Hof vast dat de overheid gerechtigd is het eigendomsrecht wettelijk te beperken mits daardoor een gerechtvaardigd doel in het algemeen belang wordt gediend. De overheid komt in het algemeen een ruime afwegingsbevoegdheid toe om te bepalen wat in het algemeen belang is, zeker in het geval van fundamentele herziening van het politieke, juridische en economische systeem van een land tijdens de overgang van een totalitair naar een democratisch regime,zoals in Polen had plaatsgevonden. Maar daarbij dient dan wel een proportionele verhouding te bestaan tussen maatregel en doel, dat wil zeggen een "fair balance" tussen enerzijds het algemeen belang en anderzijds het individueel belang van de eigenaar. Het Europese Hof bepaalde dat in Polen niet was voldaan aan het criterium van de proportionele verhouding, de "fair balance". Het feit dat de Poolse wetgeving geen mechanisme bood om zelfs maar de onderhoudskosten van de huurwoning te bestrijden uit de inkomsten daarvan, laat staan een "decent profit" te genereren, vond geen genade in de ogen van het Hof. Aan het feit dat de moeilijke woningsituatie in Polen noodzaakte tot een vorm van huurbescherming en huurprijsbescherming deed het Hof niet af, maar het Hof vond dat door de langdurige voortzetting van dat beleid een disproportionele en excessieve last op klaagster was gelegd. "

Het probleem is in de Amsterdamse zaken waar nu zoveel ophef over is, dat de huuropbrengst volgens het puntenstelsel lager is dan de hypotheeklasten die de eigenaar betaalt. Maar dat is iets anders dan die onderhoudskosten.

Maar bovendien: mensen willen die woningen in principe natuurlijk niet verhuren, want ze gebruiken ze als pied a terre, en dat kan niet meer als er een huurder inzit. Dus of de eigenaar moet zich weer op dat adres inschrijven, dan is de woning door de eigenaar bewoond (althans officieel) en het probleem opgelost, of ze moeten die woning verkopen. Maar een kleine woning kopen om hem vervolgens leeg te laten staan, dat is niet de bedoeling.

Dat is overigens ook nog een fors verschil met de Poolse zaak: daar wilde de eigenaresse dolgraag zelf in die woning gaan wonen, maar ze kreeg de zittende huurder er niet uit.

Gelet op het bovenstaande denk ik dat de regel: of er zelf wonen, of anders maar verhuren, maar leegstaan mag niet nog best eens door de beugel van het EVRM zou kunnen. Het probleem zit m dan inderdaad eerder in het puntenstelsel, en dat zal in elk geval een probleem zijn als de opbrengsten te laag zijn om de onderhoudskosten van te voldoen.

De uitspraak is uit 2008. Het is nu 2010. Meneer Hielkema is een in de hoofdstad vziw redelijk bekende verhuurdersadvocaat, dan zou je toch denken dat als dit werkelijk een nijpend probleem was (dus: opbrengsten veel te laag) hij - of anders een collega- wel eens zo'n zaak met de nodige tamtam zou hebben aangebracht. Maar nee, vziw.

groeten,

Temet