Hoe kies ik een makelaar?
Weet iemand wat gebruikelijk is wat betreft courtage percentages? En hoe onderhandelbaar zijn deze percentages in de huidige tijden van crisis? Wij twijfelen tussen twee makelaars (gebied Randstad): een kleinschalig makelaarskantoor uit het dorp met flexibiliteit en goede service, geen opstartkosten en 1,5 % courtage. Andere kantoor is het grootste uit het dorp, rekent 1,6% en 250 euro opstartkosten. Nadeel van het kleine kantoor is dat ze niet-NVM zijn en dus niet rechtstreeks op Funda adverteren. We neigen nu iets meer naar het grotere kantoor, vooral omdat zij meer eigen huizenaanbod hebben en dus ook potentiële kopers kunnen 'vangen' tijdens bezichtigingen bij andere huizen. Daarnaast woont de makelaar (privé) in dezelfde wijk als waar wij nu wonen, en kan ze dus 'doorleefd' alle voordelen van ons wijkje opsommen. Is dit een goeie redenering? En hoe pakken we dan de onderhandelingen met de makelaar aan? We dachten zelf een voorstel van 1,4% neer te leggen en de opstartkosten gewoon te betalen. Of kunnen we beter een staffel voorstellen op basis van wat ons huis uiteindelijk zal opbrengen? (hoe meer opbrengst, hoe minder courtagepercentage). Wie weet raad of heeft tips/ervaringen etc. Alvast bedankt voor het meedenken!
Staffel
Mijn idee over een staffel (heb het nog niet uitgeprobeerd) zou een andere zijn. Een bepaald bedrag haalt de makelaar sowieso, ook al ligt-ie te slapen. Over dat bedrag (bijvoorbeeld de eerste 2 ton ofzo, ik noem maar wat) zou ik dan een lage courtage afspreken, en voor het bedrag daarboven een hoger percentage. Zo heeft hij er belang bij voor jou een hoger bedrag uit het vuur te slepen. Anders levert 10.000 meer opbrengst relatief niet veel meer courtage op, en is dan de moeite niet.
Dit bedacht ik mij nav een stuk dat ik las in het boek 'Freakonomics'waaruit bleek (overigens situatie in de VS) dat makelaars die hun eigen huis verkopen daar veel meer voor vangen dan als ze andermans huis verkopen: meer moeite levert relatief weinig extra op.
Verder geen tips, maar ik volg dit draadje met belangstelling.
Groeten,
Temet
Grootste deel van de kijkers
komt via internet. en Funda is het bekendste. Dat grotere kantoor zou dus meer kijkers 'trekken'
Wij hebben een courtage van 1% exclusief, met opstartkosten van ik weet even niet hoe hoog. Advertentiekosten (dagbladen ed) zitten hier niet bij.
Wat wij bedongen hebben bij de onderhandelingen is: is het huis binnen 8 weken verkocht, dan werd het 1% inclusief. Omdat de makelaar dan veel minder (lang) werk aan het huis zou hebben. (helaas, helaas, we zijn al een tijdje verder...)
De staffel hebben wij bij de aankoop gedaan: vast bedrag tot aankoopprijs x, alles wat hij daarboven eraf zou krijgen zou hem 20% (incl)opleveren. We hebben 'behoorlijk' moeten betalen, maar in totaal nog wel minder dan we zonder makelaar hadden willen betalen
Wij hebben idd een 'staffelafspraak'
Ook regio Randstad overigens; Amstelveen. Zie bovenste draadje van mij.
Wij hebben een drietal makelaars laten komen om ons huis vrijblijvend te taxeren. Twee kwamen met een reeele prijs, die hebben we beide een voorstel gedaan.
Dat staat in een fraai excellsheetje dat ik 'even' wilde plakken hier maar dat wordt er niet duidelijker op.
Komt neer op (ongeveer):
bij 330.000 - 340.000 binnen 4 maanden verkocht 1.4%, later dan 4 maanden 1.3%
bij 340.000 - 345.000 binnen 4 maanden verkocht 1.6%, later dan 4 maanden 1.5%;
bij 345.000 - 348.500 (= vraagprijs) binnen 4 mnd verkocht 1.8%, later dan 4 maanden 1.7%
Idee hierachter is natuurlijk om hem een extra 'duwtje' te geven om snel te verkopen, dus ons huis extra te promoten en pushen. Opstartkosten zijn er niet, is inclusief adv. op funda.
Dit laatste vind ik zelf bij jouw keuze wel doorslaggevend; dat is zo belangrijk!
Als voorbeeld; wij zouden (zie ook draadje boven) meedoen aan een Open Huizendag. Door een fout bleek onze adv. niet opgenomen in de kranten en niet op de website van de makelaar en de OpenHuizenRoute. We zagen het somber in... het liep echter storm. Meer dan 20 mensen, steeds wel 2 of 3 stellen tegelijkertijd. En allemaal bleken ze gewoon op funda te hebben gekeken. Dat is echt DE plek waar mensen gaan zoeken.
Ander advies; wij hadden eerst een andere makelaar (die overigens ook accoord was met die staffel). Dat liep echter vanaf het begin mis, er stonden veel fouten in de tekst, en ik bleef corrigeren. Vervolgens na een week eindelijk foutloos (bouwjaar klopte niet, m2 klopte niet etc) gaat melding naar funda; en blijkt toen ik na een dag uit nieuwsgierigheid keek dat er weer dezelfde fouten in stonden. Folder werd gedrukt, ook weer met die fouten. KOrtom; na 2 weken aanmodderen en heel veel tijd van onze kant hebben we de overeenkomst eenzijdig ontbonden. En gemeld dat dat zonder kosten zou zijn omdat we al gedupeerd waren omdat we nu al met al een maand verder waren en nog niet op funda.nl te vinden. Daar ging hij mee accoord.
Deze makelaar was een prima man, en hij sprak ons allebei erg aan. Het leek echter of zodra de 'buit' binnen was, het niveau enorm zakte. Daarvoor belde hij om de haverklap, daarna was hij steeds bezet. Ik weet niet hoe je het kunt uitsluiten maar meld het wel even.
Overigens; niet alle makelaars waren bereid om te praten over staffels merkten we.
Succes!
(en uit nieuwgierigheid; als je huis op funda komt zet je 'm hier dan even neer? Ik ben fervent huizenkijkster!)
Oeff... ik zie jullie tarieven...
.. daar kwamen we hier niet mee weg hoor! Makelaar wilde eigenlijk 1.75 als vast tarief, wij hebben dat naar die staffel uitonderhandeld. Maar de meeste makelaars zaten op tarieven tussen de 1.65 en 1.85.... nou was dat in oktober dus wellicht is er nu meer onderhandelruimte?
En ligt het ook aan de regio?
Mare
Fotografie
Kijk es op funda naar de huizen die door jouw makelaar aangeboden worden en let dan op fotografie. Daar zit veel verschil in. Een makelaar hier die ons lekker maakte met een hoge 'taxatie' heeft echt baggerfoto's. De makelaar waar we uiteindelijk zaken mee deden echt prachtige plaatjes, stylingadviezen en een goede tekstschrijver. Door allerlei mazzel sowieso waren we ons huis binnen 2 weken voor de vraagprijs kwijt.
Je kunt ook een lijstje bij makelaar opvragen met huizen die vergelijkbaar zijn en hoe lang die te koop hebben gestaan en tegen welke prijs ze uiterindelijk gegaan zijn. Dat lijstje kregen we van die betreffende makelaar. Funda is zeker een must!
Veel succes
PS o ja wij hadden ook een staffel. Is zeker onderhandelbaar. Let erop dat ze zich niet suf adverteren want die rekening krijg je apart!
Ook een staffel
Wij betalen 1,6% als het huis binnen vier maanden verkocht is voor minimaal 85% van de vraagprijs. Voor iedere maand dat het langer te koop staat of lager dan de vraagprijs gaat er 0,1% vanaf, met een minimum. Eigenlijk is dat wel krom, want dan wordt het courtage lager naarmate de makelaar er langer mee bezig is. We hopen dat hij nu extra zijn best doet in de eerste maanden.
Hoe kom je van je makelaar af?
Misschien nog wel belangrijker vraag: Hoe kom je van je makelaar af als het huis niet verkocht wordt? Of als er andere perikelen zijn.
Sommige makelaars werken op no cure/no pay basis. En bij sommigen moet je een behoorlijk bedrag betalen als je van makelaar wilt betalen.
Als de makelaar er veel vertrouwen in heeft dat hij het snel kan verkopen, wil hij waarschijnlijk wel op no cure/no pay basis werken.
Enne, succes met de verkoop van je huis!
