Is het verstandig om mijn aflossingsvrije hypotheek over te sluiten?

Wij

Wij hebben (stom genoeg) een beleggingshypotheek. Maar intussen lossen we af. Over drie jaar kunnen we boetevrij overstappen.

Vragen aan de bank

Lynna:"Ik heb inderdaad een aflossingsvrije hypotheek. Die heb ik pas een jaar of 3, nu oversluiten betekent toch een behoorlijke boete?"
Dat moet je vragen aan de bank. Banken willen graag dat je wel aflost. Dat kun je gewoon doen met een aflossingsvrije hypotheek. Maar is mogelijk dat je kunt oversluiten met gunstiger voorwaarden. Bijvoorbeeld een lagere rente.
Of een bank je dat kan bieden weet ik niet.
Als jij 3 jaar geleden die hypotheek bent aangegaan voor de aankoopwaarde + de overdrachtskosten, dan is je hypotheek nu hoger dan de waarde van je huis. Dat geeft de bank het recht om op een zelf gekozen moment van jou het verschil ineens op te eisen.
In die situatie ben je dus geheel afhankelijk van wat de huizenmarkt verder doet (daalt het nog verder en hoe lang nog) en hoe zeer je bank zin heeft in problemen maken.
Als je die onzekerheid voor wilt zijn, dan kan oversluiten een goed idee zijn. Hoe meer mensen wel hun hypotheek oversluiten, hoe minder mensen met een aflossingsvrije hypotheek over blijven, hoe groter de kans dat banken inderdaad geld gaan halen bij wie niet aflost.
Aflossen is daarom sowieso wel verstandig als je huis minder waard is dan je hypotheek.
Anneke:"Over een periode van 30 jaar wordt je huis niet minder waard. Er zijn dipjes qua woningwaarde. Bv in de jaren 80. Maar die idpjes zijn altijd overwonnen, zeker in 30 jaar."
Dat is niet waar. Over de lange termijn is de eigenschap van woningwaarde dat die niet stijgt of daalt. Alle uitschieters (naar boven en naar beneden) zijn uitschieters. Iedereen die in de afgelopen 20 jaar heeft gekocht, die heeft gekocht in een uitschieter naar boven. Het is best mogelijk dat de komende 20 jaar de uitschieter naar beneden gaat.
Overigens is 30 jaar minder lang dan het lijkt. 30 jaar geleden was er ook een huizencrisis. Over 30 jaar kan er weer een zijn.
Anneke:"Voor jou wil ik het ook nog wel tegen 10% lenen: 10.000 euro per jaar, nog steeds weinig tegen die tijd. Waarschijnlijk een flink maandsalaris. Enneh, hoeveel betaalt iemand die huurt?"
Als de woningwaarde daalt, dan dalen de huurprijzen ook. Een mogelijk probleem zit echter niet in de maandlast, maar in de restschuld. Een huurder hoeft niets op te hoesten bij vertrek. Een koper moet dat wel.
Zo kun je tegenwoordig zelfs aan de bedelstaf raken van een erfenis, zie http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2844/Archief/archief/article/detail/3248394/2012/04/30/Erfenis-huis-leidt-vaker-tot-schuld.dhtml
Maar hopen dat papa en mama hun hypotheek wel aflossen.
Groet,
Miriam Lavell

En een artikel over de provisie verandering

http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/diederick_van_thiel/21148189/__Euforisch_over_provisieverbod__.html

Tinus ik moet je teleurstellen, hypotheker

vandaag gesproken en hij wil me niks aansmeren. Zonde he? Het blijkt dat er voor ons niks gaat veranderen, dus ik hoef geen enkele aanpassing te doen. Wederom blij met de Hypotheker.

Ik weet het!

Je kunt tot 1 maart je aflossingsvrije hypotheek omzetten. Na 1 januari kun je geen spaarhypotheek meer afsluiten. Voordeel: je krijgt ongeveer 5 procent rente over je spaartegoed. Dat haal je niet bij gewone bankrekening.

Als je wel maximaal fiscaal voordeel wilt behalen (als in aflossingsvrij) en wilt aflossen dan is de spaarhypotheek fiscaal het meest gunstig. Vanaf 1 januari is het alleen lineair of annuïteiten, fiscaal gezien allebei niet zo gunstig. Aflossen bij aflossingsvrije hypo die doorloopt kan ook, maar is fiscaal minder gunstig. Je teruggave wordt minder.

Tja, ik weet het niet. Ik wil wel aflossen maar ook vrijheid. En misschien ga ik ook wel voor zsm de hele handel aflossen voor een groot deel en dan maar weer geld sparen voor studie...

Box 1 en minder hra

Zie: http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/dossierhra/laatste-nieuws-belastingplan2013/

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om de volgende hypotheken in belastingbox 1 af te sluiten:

bankspaarhypotheek (Spaarrekening Eigen Woning of SEW)
spaarhypotheek (Kapitaalverzekering Eigen Woning of KEW)
spaarbeleggingshypotheek (Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)
In gewone mensentaal: vanaf 1 januari betaal je bij dat soort producten vermogensbelasting over het spaardeel.
De overgangsregeling geldt tot 31 maart (bestaande hypotheken mogen tot dan worden omgezet naar spaar/kapitaal/belegproducten in box 1).
Je betaalt vermogensbelasting over vermogen groter dan 21.000€ euro (afgerond bedrag). De maximale vrijstelling voor spaarhypotheken is 123.500€ (afgerond bedrag). Dat is meestal niet de hele hypotheek. Ik krijg de indruk dat dat ook een beperking is trouwens, zie http://www.blomfinad.nl/blommaert/hypotheken/spaarhypotheek waar er nog gesproken wordt van een vrijstelling van 154.000€ (per persoon, dus voor stellen het dubbele).
Nu is het een beetje lood om oud ijzer om om die reden om te zetten naar een spaarhypotheek, want de aftrek wordt sowieso beperkt. Vanaf 2014 gaat die met stappen naar beneden van maximaal 52% naar maximaal 38%.
Dat is al snel duurder dan vermogensbelasting moeten betalen.
Aflossen is dan toch handiger. Omzetten naar een spaarhypotheek zou ik nu dus niet meer doen. Liever gewoon aflossen. Dat kan ook bij een aflossingsvrije hypotheek (binnen de boete vrije marge)
Groet,
Miriam Lavell

Snel......

"Vanaf 2014 gaat die met stappen naar beneden van maximaal 52% naar maximaal 38%."

het gaat in stapjes van een half % (0,5) per jaar. Het gros van de nederlanders valt in het 42% tarief en krijgt pas 'last' van die aftrekverlaging over 20 jaar. En dan is het een beperkt verschil van 4% in 8 jaar.
Dan hebben we het over bijna de gehele looptijd van de gemiddelde hypotheek, 30jaar.

Je kunt het dus best lang in die spaarpot laten zitten zonder vermogensrendementsheffing er over te moeten betalen.
Wel moet je dan de schriftelijke bevestiging hebben dat het product dat je hebt gekoppeld is aan box 1. En dat hebben veel mensen niet, zeker niet met een beleggingsvariant omdat je daar juist de mogelijkheid hebt om meer te vergaren dan je hypotheek hoog is.

Voor het omzetten van box 3 naar box 1 koppeling hoeft geen nieuwe hypotheek afgesloten te worden. Een mail naar je hypotheeknemer met het verzoek de koppeling schriftelijk te bevestigen onder vermelding van het polisnr is meestal voldoende en kosteloos.

Niet op rekenen

amk:"het gaat in stapjes van een half % (0,5) per jaar. Het gros van de nederlanders valt in het 42% tarief en krijgt pas \'last\' van die aftrekverlaging over 20 jaar. "
Dat het zo langzaam zal gaan ligt niet voor twintig jaar vast. Volgend jaar kan al besloten worden dat het toch een stapje sneller gaat (en dat lijkt me waarschijnlijk zolang de economische groei blijft tegenvallen).
Maar inderdaad: je moet je eigen situatie wegen.
Toch denk ik dat heel veel mensen met hun aflosmodus ook alvast een mogelijk voorschot nemen op het sneller terugdringen van hra dan nu is voorgenomen.
Bovendien denk ik dat nogal wat meelezers van dit Forum, wel in die hoogste belastingschaal zitten
Groet,
Miriam Lavell

Miriam

"Nu is het een beetje lood om oud ijzer om om die reden om te zetten naar een spaarhypotheek, want de aftrek wordt sowieso beperkt. Vanaf 2014 gaat die met stappen naar beneden van maximaal 52% naar maximaal 38%.
Dat is al snel duurder dan vermogensbelasting moeten betalen."

Dat is een simpel rekensommetje. En vaak - zeker tot kort geleden - kreeg je meer rente dan wat je aan hypotheekrente betaalde. Ik kreeg 5,25% (minu vermogenredeementsheffing dus 4%) en betaalde netto minder dan 2%. Dat scheelde dus 2% over het spaarbedrag dat ik op rekening had.

Nu ziet dat sommetje er anders uit inderdaad. Maar met spaarhypotheek (die je voor 1 maart over zet) hoef je vermogensrendementsheffing niet direct mee te nemen. Je bespaart dus de vermogensrendementsheffing.

Sparen

Anneke:"Nu ziet dat sommetje er anders uit inderdaad. Maar met spaarhypotheek (die je voor 1 maart over zet) hoef je vermogensrendementsheffing niet direct mee te nemen. Je bespaart dus de vermogensrendementsheffing."
Dat is waar, tot 1 januari 2014, maar alleen als het vermogen p.p boven de 125000 € zit. Zolang het er onder zit, betaal je niks en spaar je dus niks. Tegelijkertijd wordt op die datum wel de aftrekbaarheid verlaagd met (minstens) 0,5 % over de complete hoofdsom.
Dat is al snel meer dan je eventueel aan vermogensbelasting zou moeten betalen, als je al zoveel spaargeld hebt.
Groet,
Miriam Lavell

Aanvulling spaarhypotheek pre brede herwaardering

Toevallig hebben wij gisteren een heel gesprek gehad of de waarde van de spaarhypotheek bij je eigen vermogen geteld wordt ja/nee. Dit ivm bepaling hoeveelheid eigen vermogen. Als je een oude spaarhypotheek hebt van voor 1992, telt de waarde hiervan niet mee in Box 3.

Kew

Die polis of dat spaarbedrag moet dan wel zijn aangemerkt als Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW).
Of stammen van voor 1999.

Normaal gesproken valt het vermogen dat in een kapitaalverzekering opgebouwd wordt in box 3. Net als alle andere vermogensbestanddelen. Over uw vermogen (saldo) in box 3 dient u - boven een bepaalde vrijstelling - 1,2 % vermogensrendementsheffing te betalen. De fiscus biedt u echter de mogelijkheid om een kapitaalverzekering aan te laten merken als een Kapitaalverzekering Eigen Woning. Indien u daarvoor kiest, valt het vermogen niet meer in box 3. U hoeft dan tijdens de looptijd van de verzekering dus geen vermogensrendementsheffing te betalen. Om dit belastingvoordeel te krijgen, dient u echter wel te voldoen aan een groot aantal regels. De belangrijkste regels die gelden voor een Kapitaalverzekering Eigen Woning

u moet een eigen woning hebben of samenwonen met iemand die een eigen woning heeft. Dit hoeft niet direct bij ingangsdatum van de kapitaalverzekering, echter wanneer de kapitaalverzekering tot uitkering komt, dient u wel een eigen woning te hebben. U kunt dus met een kapitaalverzekering eigen woning al gaan sparen voor de aflossing van een hypotheek, ook al heeft u nog geen eigen woning aangeschaft en hypotheek afgesloten;
de opbrengst uit de KEW moet gebruikt worden voor de aflossing van de box1-hypotheek / eigenwoningschuld;
de verzekering moet bij een professionele levensverzekeringsmaatschappij afgesloten worden en moet recht geven op een uitkering bij leven en/of overlijden;
Er dient tenminste 15 jaar premie zijn betaald om in aanmerking te komen voor een belastingvrije uitkering. Die belastingvrije uitkering is dan € 34.900 (in 2011 was dat € 34.300). Op het moment dat u 20 jaar of langer spaart of belegt, wordt de maximale vrijstelling € 154.000 (in 2011 € 151.000);
de premiebetaling moet regelmatig zijn. De hoogste premie mag nooit hoger zijn dan 10x de laagste premie.
wanneer u een box 3 polis heeft (ingangsdatum na 1 januari 1992 en voor 14 september 1999) en deze komt tot uitkering, dan neemt uw KEW-vrijstelling af met de hoogte van de uitkering van de box 3 polis. Bij banksparen is hier geen sprake van.
De totale vrijstelling kan nooit meer bedragen dan € 154.000 (€ 151.000 in 2011) per belastingplichtige gedurende het gehele leven.
Banksparen
bron: http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/kapitaalverzekering-eigen-woning.asp

Miriam

"Tegelijkertijd wordt op die datum wel de aftrekbaarheid verlaagd met (minstens) 0,5 % over de complete hoofdsom"

Waar staat dit? Welke hoofdsom?

De maximale aftrekbaarheid wordt verlaagd met 0,5% per jaar voor de vierde schijf. Dus ipv 52% aftrek heb je volgend jaar 51,5% aftrek over de hypotheekrente die je betaald.

Per maand:
1000 euro bruto hypotheek, 52% terug, 480 euro netto hypotheekrente wordt:
1000 euro bruto hypotheek, 51,5% terug, 485 euro netto hypotheek
(de netto hypotheek bedragen kloppen niet omdat je ook nog huurwaarde forfait hebt maar verschillen worden er niet groter of kleiner van).

Dit geldt ook (nog) niet eens voor de derde schijf. 42% blijft 42%. De meeste hypotheekbezitters zitten in de derde schijf. en bovendien wordt dit deels gecompenseerd door de lagere belastingtarieven.

Meestal boven 52%

Anneke, Ik snap niet zo goed wat je met je sommetje wilt zeggen. Als je vandaag je aflossingsvrije hypotheek omzet in een spaarhypotheek, dan heb je niet ineens een spaarbedrag waarover je significant voordeel kunt halen. Dat is er ook volgend jaar nog niet.
De beperking hra gaat dan wel al in. Over de hoofdsom Het totale bedrag dat je geleend hebt dus.
Besparen of voordeel halen, zit dan toch eerder in aflossen.
Anneke:"De meeste hypotheekbezitters zitten in de derde schijf."
Nee. zie http://www.rtl.nl/components/actueel/rtlnieuws/2012/08_augustus/28/binnenland/hoogste-inkomens-krijgen-helft-hypotheekrenteaftre.xml
Groet,
Miriam Lavell

Klopt niet mirjam

dit gaat over de hoogste inkomens die het meeste aftrekken, dat klopt wel. De beruchte 80/20 regel. Dit zijn de 20.

Het grootste deel van de Nederlanders valt met hun belastingaangifte als gezin in de 42% groep. En die krijgen met de huidige aftrek er pas over 20 jaar mee te maken.

Nee

amk, er staat een statistiekje bij van het cbs. 52% betalen, doe je ongeveer vanaf de 7e 10% groep: dat is dus 40% van de huishoudens. Dat is al bijna de helft. Bovendien heeft die groep ook nog eens vaker een hypotheek (eigen huis) dan de 60% eronder.
De groep waar jij het over hebt (42% schaal), maakt zelf maar ± 20% van het totaal uit. Het zijn dus veel minder huishoudens die ook nog eens vaker geen eigen huis hebben (de scheefhuurders zitten ook in die groep).
amk:"Het grootste deel van de Nederlanders valt met hun belastingaangifte als gezin in de 42% groep."
Nee. Het grootste deel van de inkomens misschien wel, maar het gaat hier over huishoudens. Dat zijn vaak 2 inkomens.
Groet,
Miriam Lavell

Is dat wel zo?

On second thought:"Het grootste deel van de inkomens misschien wel, maar het gaat hier over huishoudens."
Volgens mij heb ik dat helemaal fout en gaat het wel degelijk over inkomens (er is er maar eentje waar je van af kan trekken, toch?).
Maar dat statistiekje van het cbs spreekt desondanks boekdelen. Het kan niet waar zijn dat die cijfers kloppen én dat de meeste aftrek in de 42% schaal zit.
Maar ik sta open voor andere cijfers.
Groet,
Miriam Lavell

Inkomens

Het gaat uiteraard over inkomens. Iedereen die regelmatig een belastingaangifte doet, weet hoe dat werkt. Nadat alle gegevens zijn ingevoerd ga je schuiven met aftrekposten. Eerst zet je alles bij man, dan bij vrouw, dan half/half en misschien nog eens 25/75 of 75/25 en de belastingdienst laat dan gelijk zien bij welke constructie je het meeste geld terug krijgt. Als dus de man over de hoogste 10.000 euro van zijn inkomen 52% betaalt en de vrouw komt niet hoger dan 42%, is het het gunstigst om alles bij de man te zetten. Maar stel dat beiden over de hoogste 2000 euro van hun inkomen 52% betalen, dan is het handiger om te verdelen.
Het is nooit zo dat inkomens bij elkaar opgeteld worden en dat als dat hoger is dan bedrag X (weet de exacte bedragen even niet) dat dan 52% wordt betaald, dat is altijd per inkomen.

Dat statistiekje van het cbs

dat zegt toch alleen dat de helft van de uitgedeelde aftrek gaat naar de hoogste 20% van de inkomens? Logisch want die hebben hoge hypotheken en daarom veeeeel aftrek. En niet dat de meeste huizenbezitters in een 52% schaal zitten? Ik denk ook dat de meesten in de 42% zitten.

Miriam

Ik kan je niet volgen (volgens mij volg je jezelf niet eens meer).
Het gezinsinkomen heeft niets met de hypotheekrenteaftrek te maken.

Je trekt het af van een individueel inkomen. Dat kan van beide inkomens maar het is slim om dat van het hoogste inkomen af te trekken (want dat scheelt 52% ipv 42% qua hypotheekrenteaftrek). Je kunt de betaalde rente verdelen, je kunt het niet twee keer aftrekken.

Ik heb ergens gelezen dat de meeste gezinnen maximaal 42% belasting betalen. En dat lijkt mij ook redelijk logisch.

Mij niet

Nathalie:"dat zegt toch alleen dat de helft van de uitgedeelde aftrek gaat naar de hoogste 20% van de inkomens?"
Nee hoor. Het geeft ook een beeld van wat er dan zoal van lagere inkomens wordt afgetrokken. Zo is te zien dat in de 42% schijf ± 9% van de aftrek wordt genoten. Ja, dat zijn wel huishoudinkomens. Maar ik zie die groep niet ineens een meerderheid worden als het over losse inkomens gaat.
Anneke:"Ik heb ergens gelezen dat de meeste gezinnen maximaal 42% belasting betalen. En dat lijkt mij ook redelijk logisch."
Ik heb het nergens gelezen en het lijkt mij juist bijzonder onlogisch. Zeker gezien dat statistiekje van het cbs.
Maar misschien heb ik het mis. Ik vergis me ook wel eens. Ik ben benieuwd naar cijfers.
Groet,
Miriam Lavell

Dat staatje

lees ik anders. Er staat wel dat 9% van de totale aftrek in de 42 % schijf wordt genoten maar dat zegt niks over hoeveel huishoudens of inkomens of mensen dat gaat, het is 9% van de totaal uitgegeven aftrek. Dat zijn er vast wel meer dan 9% huishoudens. Dat 30% van het uitgegeven aftrekbedrag gaat naar de inkomens boven een ton zegt toch ook niet dat dat dan 30% van de huishoudens zijn.

Een nagekomen artikel over provisie en advieskosten

http://www.z24.nl/z24geld/artikel_390468.z24/Hypotheekadvies__dit_betaal_je_in_2013.html

Anneke en hoogte rente banksparen

Je schrijft:
"Je kunt tot 1 maart je aflossingsvrije hypotheek omzetten. Na 1 januari kun je geen spaarhypotheek meer afsluiten. Voordeel: je krijgt ongeveer 5 procent rente over je spaartegoed. Dat haal je niet bij gewone bankrekening."

Dat percentage dat jij noemt geldt wellicht voor jou, maar niet voor ons .

Het percentage bij banksparen is nl. gekoppeld aan het percentage dat je op je hypotheekleningsbedrag betaalt en voor ons is dat 6,5% (destijds voor 20 jr vastgezet, helaas... - leek toen zo'n mooi percentage).

Zie: "Over het bedrag dat u spaart, krijgt u rente. Het rentepercentage dat u krijgt, is net zo hoog als het rentepercentage dat u betaalt. Dus als u 5,6% rente betaalt, krijgt u ook 5,6% rente over het gespaarde bedrag" (ik geloof van de site van ABN Amro geplukt).

Maar banksparen kan dus interessant zijn voor mensen zoals wij met hoge hypotheekrente, die wel veel spaargeld hebben maar daar nu lage rente op krijgen en bovendien vermogenredementsheffing op moeten betalen. Dan is banksparen met de hoge spaarrente toch wel aantrekkelijk.

nieblij - spaarhypotheek en garantie

Misschien moet je je niet teveel zorgen maken om het depositogarantiestelsel. Daar heb je nl. niet echt mee te maken.

In geval van een faillissement zal je spaartegoed weggestreept worden tegen je schuld.

Kans is overigens nog groter dat bij omvallen de hele spaarhypotheek overgenomen wordt door een andere partij (net zoals bij de DSBklanten met hypotheek is gebeurd).

Maar vraag het anders nog even goed na bij degene waar je je hypotheek geregeld hebt.

Ik denk dat de risico's beperkt zijn. Enige nadeel is dat je nog niet lang genoeg gespaard hebt (minimaal 20 jaar) om het fiscale voordeel te halen dus bij "wegstrepen" tegen je hypotheekschuld/lening, kan dat nadelig zijn. Maar geld ben je niet echt kwijt.

NB Wij gaan het juist van aflossingsvrij in zo'n soort spaarhypotheek (Opbouwhypotheek van de Rabo) omzetten, dus heb dit probleem n.a.v. jouw posting nog maar even besproken. Ben zelf wel gerustgesteld door hun antwoord.

Garantie

Hmmmm, dat garantieverhaal klopt niet helemaal.

Een bankspaarrekening valt onder het spaargarantiestelsel
Een spaarverzekering niet. Valt bijvoorbeeld Reaal om en loopt je hypotheek bij een andere bank dan ben je niet gegarrandeerd veilig. Waarschijnlijk wordt er wel gesaldeerd en nog waarschijnlijker wordt de portefeuille overgenomen maar dat is niet garandeerd.

En denk maar nietcdat dit theoretisch is want bij veel spaarverzekeringen van banken is de risicodrager een verzekeringsmaatschappij (delta lloyd, Reaal, allianz etc.) terwijl de lening zelf bij een bank loopt.

Precies

sahara:
"Waarschijnlijk wordt er wel gesaldeerd en nog waarschijnlijker wordt de portefeuille overgenomen maar dat is niet garandeerd."
Precies -let op dat woordje 'waarschijnlijk'. Icesave, Fortis en Lehman zouden waarschijnlijk ook niet failliet gaan.