gevraagd: advies huis huren voor kind

Piet

'Mijn plan: ik huur een huis( waar we niet in gaan wonen ) voor pakweg € 850,-- verhuur dit huis aan mijn dochter( onderverhuur ) voor € 720,-- zodat zij in aanmerking komt voor het krijgen van huurtoeslag. De verhuurder aan mij geeft toestemming om onder te verhuren.
Navraag bij de toeslagenafdeling van de belasting levert op dat dit niet kan, echter een deugdelijke onderbouwing krijg ik niet. Immers mijn dochter voldoet aan alle voorwaarden om de toeslag te krijgen.'

Dus jij wilt geld van de overheid zodat jouw dochter in een te duur huis kan wonen ...

'Voor mij is het niet te snappen dat als ik koop ik kan doen wat ik wil en als ik huur kan hetzelfde in eens niet!'

ElenaH

Wat een fijne, helpende reactie! Kun jij niet beter af en toe op je handen gaan zitten?

Delen

Huur het huis voor je kind en leg zelf het verschil bij. Dat lijkt me inderdaad eerlijker naar de maatschappij.

Zohee ElenaH

Dat is een felle reactie:

"Dus jij wilt geld van de overheid zodat jouw dochter in een te duur huis kan wonen ..."

Nee, TS wil geen geld van de overheid...... Maar dochter. En dochter heeft daar blijkbaar recht op. Dochter wil een huis huren (MOET) een huis huren, maar kan vrije sector niet betalen en de sector waarbij ze recht heeft op huursubsidie is er niet.
Dus moeder bedenkt iets, waarvan moeder niet rijker wordt en dochter ook niet.

Het plaatje:
Moeder betaalt 850 huur en krijgt van dochter 720. Uiteindelijk betaalt moeder dus 130 bij.
Dochter kan die 720 ook niet betalen, maar heeft dan recht op huurtoeslag.Terecht.

Wie wordt daar slechter van? Niet de Overheid, want dochter zou gewoon een huurhuis kunnen huren van 720 en daar ook volledig recht op hebben, alleen die is er niet........ En als die er wél is, betaalt overheid ook de huurtoeslag, dus wat is het verschil. Ook de huurbaas wordt niet slechter, want die krijgt gewoon z'n centen.
De enige die er 'slechter' van wordt is moeder, want die heeft maandelijks extra kosten van 130 euro.

En Phryne

Ook van jou een rare reactie.

"Huur het huis voor je kind en leg zelf het verschil bij. Dat lijkt me inderdaad eerlijker naar de maatschappij."
Ze betaalt al bij! Die 130 euro nl. En dochter heeft gewoon recht op huursubsidie, alleen kan geen huis vinden...... Tja

Inhoudelijk

Nee, ik heb geen verstand van de inhoud van deze kwestie. Maar ik voel me af en toe zeer geroepen om er voor te zorgen dat de omgangsvormen hier enige beschaving houden. Dat laatste komt de inhoudelijke discussie mogelijk weer ten goede.

Goh wonen

Het is altijd al zo geweest dat om uit te komen bij 'legaal' wonen je vaak eerst door een moeras van grijs en of wit wonen moet.

Bijvoorbeeld als student een kamer huren waar je je niet mag inschrijven. Dat kan weer sinds het leenstelsel.

Maar dan zit je wel dichter bij het vuur en je kunt op de wachtlijst.

Voor gescheiden mensen hadden veel gemeenten voorheen een voorziening als appartementen in een bepaalde flat of wisselwoningen.

Geen sprake van. Je dreigt zelfs uit je zomerhuis gezet te worden. Door sommige gemeenten.
Toch heb je een dak boven je hoofd nodig.

Als dat niet legaal kan dan maar illegaal. Dat heeft goede papieren.

Inderdaad, als je kunt, koop een huis voor je dochter en verhuur het haar beneden de huurgrens. Dat moet natuurlijk geen miljoenenzaak zijn anders accepteert de overheid het alsnog niet en kun je terugvordering van de huursubsidie verwachten.

En dan op de wachtlijst voor een sociale huurwoning.

Wel fraude

Er wordt huursubsidie verstrekt voor een woning die geen sociale huur heeft. Dat is fraude. Ongeacht in welke bochten iedereen zich wringt.

'Inderdaad, als je kunt, koop een huis voor je dochter en verhuur het haar beneden de huurgrens. Dat moet natuurlijk geen miljoenenzaak zijn anders accepteert de overheid het alsnog niet en kun je terugvordering van de huursubsidie verwachten'

Of een asnslag voor schenkingsrecht. Want een huis verhuren voor minder dan de feitelijke waarde is een schenking.

het kan gewoon niet

Dat huis IS geen sociale huur en dat kun jij er niet van maken door te laten onderhuren.

Je moet gewoon een huis kopen, waarom zou dat 5 ton kosten? Een huis in de randstad heb je toch wel voor 3,5 en daarbuiten nog een stuk goedkoper en verhuur dat huis.

Klopt niet Piet

" Wat wel zou mogen, als ik dat al zou kunnen betalen, is een huis kopen van b.v. € 500.000,-- vervolgens een huurprijs vragen van € 500,--/maand "

Dat mag dus helemaal niet, van de belastingdienst.

" De verhuurder aan mij geeft toestemming om onder te verhuren. "

Zou het? Er zijn maar heel weinig verhuurders happig op onderverhuren. Je hele verhaal klink naar een enkele reis financiële- en juridische problemen. Van het soort waar een aflevering van een televisieserie over schuldsanering over gemaakt kan worden. Waarbij het onderwerp (jij dus) gaat vertellen hoe je met goede bedoelingen je dochter hebt willen helpen maar je door allerlei over het hoofd geziene (of gewoon genegeerde) regeltjes in rechtszaken en boetes van de belastingdienst compleet in de puree zit.

skik

Helpen met kopen

Je constructie kan niet, dat zal inmiddels duidelijk zijn.
Wellicht is het eenvoudigste om je dochter te helpen met kopen. Ik neem aan dat je dochter wel enig inkomen heeft, maar te weinig om te kopen. Wat heeft ze dan nog nodig, kun jij dat op een of andere manier lenen voor haar? Kun je dan een constructie maken, waarin alles vast ligt, evenals de wijze waarop ze dat terug gaat betalen? Heb je nog meer kinderen? Betrek hen dan bij je plannen.
Het verschil tussen wat mensen moeten betalen aan hypotheek of aan particuliere huur is schrikbarend, negatief voor de particuliere huur. .
Stel dat je dochter geen of heel weinig inkomen heeft, dan zit er niets anders op dan dat ze voorlopig weer thuis komt wonen. Zo doen veel mensen dat. Vanuit het ouderlijke huis kan ze dan weer een stabiele situatie opbouwen.

Tsjor

Skik

Waarom mág die koop/huur constructie niet? Of bedoel je dat dat huis te duur is voor 500 huur?

Als het dat is, zoals ik al zei: koop een goedkoper huis en verhuur het.

Triva

Zo'n lage huur wordt gezien als schenking. Dat heeft gevolgen voor de belastingaanslag, eventuele toeslagen of uitkering van die dochter.

Voor de huiseigenaar is het ook heel ongunstig, een verhuurd huis is bij verkoop maar 60% waard ten opzichte van de vrije verkoopwaarde. Je hebt geen recht hra want je woont niet zelf in het huis. Maakt ook niet uit want banken verstrekken je geen hypotheek voor een woning die je gaat verhuren.

Kortom: zo'n constructie genereert een stroom aan kosten waardoor het gewoon volgens het boekje doen voordeliger is.

skik

Wat misschien ook kan

Er was onlangs een regeling, en hopelijk is die er nog steeds, dat je een kind een ton mag schenken voor een woning.
Heeft zij voldoende inkomen om bijv. voor 50 duizend euro een hypotheek te krijgen? En jij schenkt die ton (evt. regel je onderling een regeling dat zij die t.z.t., deels, terugbetaalt indien je nog andere kinderen hebt. Of je ziet het als voorschot op de erfenis). En dan koopt zij een appartementje van 150.000. Is dat niet mogelijk? Dan heeft ze vooralsnog alleen een hypotheek voor 50 duizend, dus dat zou moeten lukken?

skik

Maar mag hij wel 710 euro per maand rekenen zodat ze huurtoeslag krijgt? En als je een huis van 2,5 ton koopt mag je dan wel 500 euro per maand huur vragen?

Wie is de verhuurder?

“Er wordt huursubsidie verstrekt voor een woning die geen sociale huur heeft. Dat is fraude.”

Ik denk dat dit waar is. Als eigenaar van de woning kun je binnen bepaalde marges zelf bepalen welke huur je vraagt voor een woning. Dan kun je dus als eigenaar besluiten van een duurdere woning een sociale huurwoning te maken. Maar in de situatie huur-onderhuur ben jij als onderverhuurder waarschijnlijk niet in de juridische positie om officieel en legaal een huurprijs vast te stellen.

Ik vroeg me trouwens ook af of die verhuurder daar echt toestemming voor zou geven. Ik heb het ooit geprobeerd met mijn ouders maar daar was geen sprake van. Er was ook geen mogelijkheid garant te staan. Er kon gewoon helemaal niks, nada, noppes.

Ik ben uiteindelijk bij een particulier terechtgekomen die de witte huurprijs heeft aangepast tot onder de huurtoeslaggrens en mij de rest zwart liet betalen. En voor degenen die dat fraude vinden, merk ik graag op dat ik veel liever in een goedkopere sociale huurwoning had gewoond, waar ik stad en land voor heb afgelopen maar die er gewoon niet was. En dat ik door een samenloop van diverse niet-gunstige omstandigheden en toevalligheden niet in de luxe positie verkeerde te wachten met scheiden tot ik mezelf kon bedruipen omdat mijn ex gewoon vertrok en ik in een te duur huis zat. Ik dacht er verstandiger aan te doen deze situatie pragmatisch op te lossen in plaats van mijn probleem steeds groter te laten worden. Ik heb maar voor de overheid ingevuld dat ze me, ondanks beleid wat in tegengestelde richting voert, toch liever op korte termijn uit de bijstand zouden willen hebben dan op langere termijn in de schuldhulpverlening. Maar misschien is dat een verkeerde aanname?

Triva en Skik

Een lagere prijs vragen mag wel. Maar het heeft vast nadelige gevolgen voor je inkomsten. Maar daar gaat TS niet voor. Het is wel zaak het goed uit te rekenen en uit te zoeken natuurlijk. Sowieso dat je niet verrast wordt door de meerprijs door belastingen: ik neem aan dat je over inkomsten uit huur belasting moet betalen.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/relatie_familie_en_gezondheid/erven/waardebepaling_bij_erven_en_schenken/berekening_van_de_waarde_van_verhuurde_woningen/voorbeeld_verhuurde_woning_met_ongebruikelijke_huurprijs

Triva

Je huurprijs moet zo'n 3% van van de waarde van de woning zijn op jaarbasis om niet als schenking gezien te worden door de belastingdienst. Voor een woning van vijf ton is dat dus 1250 per maand.

skik

Skik

Ja ok maar ik zei al een paar keer dat 5 ton toch helemaal niet hoeft.

Perspectief!

'Je huurprijs moet zo'n 3% van van de waarde van de woning zijn op jaarbasis om niet als schenking gezien te worden door de belastingdienst. Voor een woning van vijf ton is dat dus 1250 per maand.'
Dat zou een mooi rekensommetje zijn voor de particuliere huurders: ga kijken naar de WOZ-waarde van het huis, 3% is acceptabel als huur, als je meer betaalt is het in feite een gift aan de verhuurder. Misschien kun je dat dan nog wel aftrekken van de belastingen.
Nog mooier zou zijn als dit rekensommetje gebruikt wordt om de reële huur te bepalen. Ik denk dat je heel veel mensen daarmee blij maakt.
Waarom zou een regeltje dat in de ene situatie geldt in een andere situatie niet gelden?
Enige nieuwe: de verhuurder is verplicht een kopie van de WOZ-waarde van de woning jaarlijks te overhandigen aan de huurder. De rest volgt dan vanzelf.
Ik houd van simpele oplossingen voor complexe problemen.

Tsjor

Woz stijging

Leuk, nu is de maximale huur verhoging 6%, in de randstad is de woz stijging soms 15-20% per jaar hoe wil je dat nog een beetje betaalbaar houden.
https://www.vastelastenbond.nl/woz-waarde/gemiddelde-woz-waarde-per-gemeente/

ik bekeek het omgekeerd

Particuliere huur, dan zou het appartement van mijn zoon een waarde moeten hebben van 300.000 euro. Echt niet.
Maar je hebt gelijk: de WOZ-waarde stijgt onvoorstelbaar snel. Dus dat is ook geen oplossing.
Ik zou Boxmeer adviseren: mooi wonen in Brabant en een lage stijging van de WOZ-waarde.

Tsjor

Tsjor, minimale huurprijs

Die 3% ziet de belastingdienst als minimale huur om een te lage huur niet als gift te beschouwen. Niet als maximale huur, je mag als eigenaar vragen wat je er voor hebben wil of denkt te kunnen krijgen in de vrije sector.

skik

Minimale huur

Typisch iets van de liberalen: als je te weinig vraagt, moet je boeten (schenkingsrecht). Als je te veel vraagt, is het marktwerking.

Gift

Als je lage huur rekent en dit wordt als een schenking gezien, hoeft dat geen probleem te zijn aangezien je tot zo'n 6000 per jaar belastingvrij mag schenken aan je kind (de precieze grens verschilt per jaar) wat dan toch al bijna 500 per maand is. Daar komt de huur die ze wel betaalt dan nog bij op dus dan kom je op een aardige huurprijs. (je kunt dus ook overwegen om je dochter gewoon de maximale jaarlijkse schenking te doen en dan kan ze daar een hogere huur van betalen, als het niet voor eeuwig is dan is ze toch uit de brand).

Schenkingen hebben geen invloed op je toeslagen, want het zijn geen inkomsten en als het geld gelijk verdwijnt in huur of andere kosten, bouw je er ook geen vermogen mee op waardoor je boven een grens zou kunnen komen.
En huurtoeslag kijkt naar de huur die je betaalt en het soort woning (zelfstandige wooneenheid), niet naar hoeveel huur de verhuurder ook had kunnen vragen als hij niet zo aardig was geweest.

Als je een huis koopt en het verhuurt, betaal je over de ontvangen huur geen inkomstenbelasting over. Het huis zit in box 3 en je wordt verondersteld daar rendement over te halen. Over dat veronderstelde rendement betaal je een heffing, maar die betaal je ook als je géén huis koopt en het geld op de bank laat staan, of als je wel een huis koopt maar het niet verhuurt.

Van de site van de belastingdienst:

Voorbeeld verhuur andere woning dan de eigen woning

U hebt een huis gekocht in Groningen, waar uw dochter gaat studeren. U verhuurt een aantal kamers aan medestudenten van uw dochter. U verhuurt dus een andere woning dan uw eigen woning. U hoeft de huur die u ontvangt niet op te geven in uw aangifte. Wel moet u de waarde van de woning op 1 januari opgeven als bezit in box 3. Als u een lening hebt afgesloten voor deze woning, geeft u de lening op als een schuld in box 3.

Het is dus maar wat je echt wil:

Als je je dochter wil helpen: leg het verschil gewoon bij.
Als je perse wil dat de overheid meebetaalt: vraag er dan een specialist bij om dat uit te zoeken, of loop het risico dat straks alles weer terugbetaald moet met een boete erbij.

onderhuur aan eigen kind=geen huursubsidie

Wat ik begreep is dat onderhuur aan je eigen kind geen recht geeft op huursubsidie.
Voor een particuliere woning mag je wel huursubsidie aanvragen, het gaat om de huurgrens.
Er zit zoals boven aangegeven best wel wat ruimte om niet de hoofdprijs te vragen.
Wat betreft als je gaat kopen. Banken zijn niet zo happig op woningen voor verhuur te financieren. Je zal in iedergeval een grote eigen bijdrage moeten inbrengen.
Als je gaat kopen, kan je ook nog eens denken aan een familiefonds.Dat de woning daar onder wordt gebracht. Dan schenk je elk jaar een beetje aan je dochter. Maar ik zou zeggen ga langs een financieel adviseur.
Wij hebben ook een woning gekocht voor een goede vriendin.( Moest weg met spoed en die kwam dus met haar kinderen in de opvang terecht). En de te betalen huurprijs precies op de huurgrens gezet. Tenminste er is een soort van stichting opgericht. Die is eigenaar van de woning. Die heeft de commerciële huurprijs berekent en als "gift"" neemt de stichting voor x aantal jaar het verschil voor zijn rekening. (en omdat het een stichting was, kon je van die gift weer iets terugkrijgen van de belasting)Na die x aantal jaar moet vriendin huis uit, of de commerciële huurprijs betalen. Zo is wat ik ongeveer begreep, man en adviseur hebben dit zo opgesteld.Wel is dat huis zonder hypotheek gekocht. Dus dan ben je daar vrijer in dan dat je met een bank te maken hebt

Even een zijweggetje

Vanaf of tot welke leeftijd geldt dat verhaal van schenking aan je kinderen?
Tot 21 jaar ben je verplicht te voorzien in de kosten van levensonderhoud en studie. Dus mag je ze tot die tijd geven wat je wilt en daarna tot € 6.000? (Onbelast).
Of mag je ze altijd kosten levensonderhouden en studie vergoeden zolang ze nog niet in hun eigen levensonderhoud kunnen voorzien?

Ik zie wel dit

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/schenken/content/hoeveel-mag-ik-mijn-kind-belastingvrij-schenken

Maar waar stoppen de kosten van levensonderhoud en studie en waar begint de schenking?