Boeterente bij openbreken hypotheek
Zijn er wettelijke grenzen gesteld aan een boeterenteregeling? Of mag een bank hier doen wat ze willen, als het maar in de voorwaarden staat?
Wij zouden nu meer dan de helft in rente zakken (onze hypotheek loopt nu nog twee jaar), maar we moeten bijna het volledig bedrag als boeterente betalen dat we moeten betalen als we de hypotheek gewoon tot het eindpunt laten doorlopen. Ik vind dat wel heel erg veel.
Kun je hiermee ergens naartoe? Ik vind dit bijna net zo schandalig als die woekerpolissen. Is er een onafhankelijke klachtenlijn?
boetes zijn hoog
Boetes zijn hoog maar banken doen niet zo maar iets. Meestal werkt als volgt. Jij hebt een rente percentage van 10 jaar voor 5%. Je wil oversluiten. De bank vergelijkt dan met de dagrente van de resterende duur van jouw rente. Bijvoorbeeld je zou nog 3 jaar moeten gaan. Huidige rente voor drie jaar is 2,5%. Het verschil dus 2,5% zal je als boete moeten betalen. 2,5%.. heb je nog een hypotheek van 100.000 dan betaal je 2500 x 3 = 7.500 aan boete maar omdat je de boete nu betaald wordt het netto contant gemaakt en betaal.je minder. De boeterente is wel aftrekbaar.
Er zijn ook banken die niet de naastlagere rente pakken maar de dagrente van je afgesloten rente dus 10 jaar. Dan heb je geluk want dan is de boete een stuk lager.
Denk je dat de boete te hoog is, vraag dan een specificatie op. Zodra je bij je bank een klacht hebt ingediend en die is afgewezen kan je naar het KIFID. Dat is een onafhankelijk klachten instituut maar ik verwacht dat je kansloos bent als je bank de boete correct berekend heeft. Oversluiten loont heel vaak niet.
Heb je al iemand laten berekenen of oversluiten wel zinvol is? Zit er een spaarverzekering aan je hypotheek gekoppeld. Kent je bank een mogelijkheid tot rentemiddeling?
welk 'volledige bedrag'
Welk volledige bedrag bedoel je precies?
Gebruikelijk is dat je inderdaad het bedrag dat de bank 'misloopt' aan rente inkomsten als boete opgelegd krijgt. Dus als je hypotheek nog lang loopt en je flink in rente omlaag gaat (en de bankt dus flink inkomsten misloopt) kan dat inderdaad om een flink bedrag gaan.
Op zich niet zo raar. Je bent een contract met de bank aangegaan, als jij daar vanaf wil omdat een nieuw contract financieel gunstiger is betekent dat niet dat de bank daar op in moet leveren. Die moet je dus compenseren.
Waarom te hoog
Wij hebben ook zo'n boeterente betaalt lijkt me redelijk toch, wat is je probleem?
Groet
Saar
klopt
'Wij zouden nu meer dan de helft in rente zakken (onze hypotheek loopt nu nog twee jaar), maar we moeten bijna het volledig bedrag als boeterente betalen dat we moeten betalen als we de hypotheek gewoon tot het eindpunt laten doorlopen. Ik vind dat wel heel erg veel.'
Feitelijk vind je het dus onredelijk dat de bank je houdt aan de afspraken die jullie gemaakt hebben. De bank ziet dat natuurlijk anders. Je zou toch ook niet accepteren dat je baas jou ineens minder salaris geeft omdat er in Noord-Oost Groningen iemand is aangenomen in een lagere schaal? Zo werkt dat niet.
Het voordeel van eerder oversluiten is dat je zeker weet dat je na die twee jaar (of na het betalen van de boeterente) een aantal jaar de nieuwe, lagere rente betaalt. Terwijl je, als je wacht tot de twee jaar voorbij zijn, niet zeker weet of op dat moment de rente nog steeds zo laag is als nu.
Ik snap het principe wel
Ik vraag me gewoon af of er een soort maximumregeling is en ik vraag om informatie. De reactie van vlinder, daar heb ik wat aan.
Dank vlinder, ik ga een specificatie opvragen.
Websites
Er zijn een paar websites waar je het kunt laten uitrekenen (o.a. een van Eigen Huis). Een van die websites stond laatst in de krant, dus ik dacht ik vul het eens in! Dat ding rekende even voor me uit dat in netto 500 EUR boeterente moest betalen! Tel uit je winst!
Te mooi om waar te zijn. Dus even gebeld met de hypotheekverstrekker. Vergeet het maar, meer dan het honderdvoudige!
Let op dat het *wel* aftrekbaar is. Kan handig zijn om je inkomen even een paar jaar te drukken. Volgens Eigen Huis zou ik er wel netto 170 EUR p/mnd op vooruit kunnen gaan. Bovendien heb ik nog een erfenisje dat ik in die boete zou kunnen steken. Scheelt toch 50% in je maandelijkse hypotheekkosten.
Aan de andere kant zou ik er ook een leuke verbouwing van kunnen doen die mijn huis meer waard maakt...
Keuzes...
Hondervoudige
Lijkt me overdreven Ad, het honderdvoudige. 100x500=50.000. Is dat echt de boete? Heb je dan een hypotheek van een miljoen?
Het zou ons te betalen bedrag belachelijk laag maken... Want we zouden dan zo goed zitten dat we flink kunnen aflossen/sparen, zodat de volgende rentevaste periode ook weer aangenaam blijft. En als de boeterente aftrekbaar is scheelt dat ook weer.
Maar waar ik natuurlijk vooral mee zit is de koffiedikvraag hoe het zit met de rente in de komende twee jaar.
Kan het lager dan dit: nauwelijks, en hoe langer het zo laag is hoe groter de kans dat het weer gaat stijgen natuurlijk...
Thomas
Wij hebben een lage hypotheek, en moeten toch bijna 10.000 euro boeterente betalen... Het heeft ook te maken met het verschil tussen de rente die je nu betaalt en de huidige rente die je zou gaan betalen... (heb ik vandaag hier dus geleeerd.)
Thomas
Die boetes worden zo berekend dat ze het verlies van de bank goedmaken. Dat betekent dat ze onze winst dus ook ongeveer teniet zullen doen. Ik heb geen hypotheek van een miljoen maar wel met een rentetarief van bijna het dubbele van nu en een lange rentevasteperiode. En de boete wordt volgens mij ongeveer zo berekend:
(renteToen - renteNu) * rentevasteperiode * leenbedrag
En dan kun je best hoog uitkomen 
Dan moet je maar niet zo dom zijn om een lange rentevaste periode te kiezen. Maar ja, als ik in de toekomst kon kijken had ik allang geen hypotheek meer nodig gehad.
Zucht...
Voor de toekomst
Voor zover ik het begrepen heb ben je aan boeterente ongeveer evenveel kwijt als je anders met de huidige rente zou betalen. De winst zit er dus in dat je voor de periode ná het aflopen van je huidige termijn kunt profiteren van de nu lage rente. Dat is winst áls de rente straks hoger is.
ik heb geluk
Ik ben vandaag gaan rekenen want over 15 maanden loopt onze rentevaste periode af. We betalen nu 4,8 % voor een aflossingsvrije hypotheek.
Ik heb de bank gebeld en het contract openbreken kost 2500 euro. Dat valt dus wel mee. Ze gaat me nu geheel vrijblijvend een offerte sturen voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek met 2,8% rente. Als we bij deze bank blijven hoeven we geen taxatie te laten uitvoeren, dat scheelt ook geld.
In het gunstige geval besparen we zo'n 190 per maand en kunnen we dat gebruiken voor de jaarlijkse aflossing. Het eerste jaar is de besparing voor de oversluitkosten, de volgende 9 jaar is het winst.
Handig he, dat forum 
Ons kost het dus wel veel geld, maar we besparen daarna enorm.
Wij gaan meer dan het dubbele in procenten terug, en bijna tweederde in maandelijkse betaling. Wij zouden het bedrag daarmee in twee jaar hebben terugverdiend...
Inderdaad: als je bij je huidige bank blijft hoef je geen verdere kosten te maken of inkomens in te dienen.
Wij moeten wel eenmalig administratiekosten betalen om de hypotheek om te zetten.
Wat denken jullie, gaat de hypotheekrente nog meer dalen (zo dat al mogelijk is...)?
taxatie kan lonen
Het kan lonen om wel een taxatie uit te laten voeren. Taxaties zijn vaak hoger dan woz waardes. Stel je hypotheek valt nu in de categorie tot 110% van de marktwaarde (kan bij verschillende banken anders genoemd worden). Bij de nieuwste rentepercentages zit er zeker 0,3 tot 0,5% opslag tussen de categorie tot 100% van de marktwaarde en tot 110% van de marktwaarde. Taxeren om aan te tonen dat je woning meer waard is kan dus zeker lonen. Dus als je belt Mark en Mirreke vraag dit dan ook even na. Mijn ervaring met banken is dat ze je dit niet actief gaan vertellen.
Geldt niet voor leninge afgesloten met NHG.
Dank vlinder
Ons huis was bij koop zeker meer dan een ton meer waard dan de hypotheek. Dat is nu nog steeds zo, het is eerder nog behoorlijk wat meer geworden.
Ik denk dat we die opslag dus al niet hadden.
Verder hadden wij wel extra opslag omdat wij een huis in Duitsland hebben, en daarvoor gold (toen) een extra opslag. Inmiddels maakt 'onze' bank geen onderscheid meer tussen een hypotheek voor een huis in Nederland of in Duitsland, dus dat valt mooi weg.
Nog meer tips ?
mirreke
Heel veel.
Je redenering kan onjuist zijn. Vroeger was het simpel je had een hypotheek met of zonder topopslag. Opslag was meestal 0,2%.
Nu kan er wel tot 1,2% zitten tussen de hoogste categorie en de laagste. De volgende stappen komen het meeste voor. Tot 60% vd marktwaarde. Tot 80% vd marktwaarde. Tot 100% vd marktwaarde. Boven de 100% van de marktwaarde. Stel jouw hypotheek valt in de categorie tot 80% vd marktwaarde dsn heb je nu waarschijnlijk geen opslag op de rente maar met de nieuwe rentepercentages krijg je wel een opslag namelijk van 60 tot 80% vd marktwaarde. Dat zal rond de 0,2% zijn.
Is je huis nu veel meer waard dan de waarde bekend bij de bank dan krijg je misschien toch een opslag. Waar je niets vanaf weet.
Ik zeg niet dat zo is want ik ken je hypotheek niet. Ik weet niet bij welke bank je zit maar kijk voor de lol maar eens naar de rentetabellen voor bestaande klanten dan zal je zien dat ik gelijk heb wat betreft de verschillende percentages en opslagen.
boete specificatie
Dat is dus de reden dat boetes nogal eens fout berekend worden. Soms vergelijken banken appels met peren. Zo moest de abn amro onlangs boeterente terugbetalen omdat boeterentes foutief berekend waren.
Aflossen
Kan je het bedrag dat je zou uitgeven aan boeterente niet beter gebruiken om versneld af te lossen?
skik
skik
Aflossen kan natuurlijk ook, maar zou in mijn geval zeker niet tot een even steile daling van het maandbedrag leiden. (natuurlijk wel tot een daling van het later te betalen bedrag)
Het bedrag dat je aflost is niet aftrekbaar (vaak kun je per jaar maar 10% boetevrij aflossen) en de renteboete wel.
Als je er eens voor gaat zitten met een spreadsheet zou je volgens mij moeten kunnen uitrekenen wat voordeliger is. De fsicale effecten maken het altijd extra complex en die maken vaak ook het verschil tussen de ene en de andere variant.
Spaarhypotheek
Hoeden jullie er wel rekening mee dat bij een spaarhypotheek (of levenhypotheek) een lagere hypotheekrente ook heel ongunstig kan zijn? Zeker de laatste 10 jaar van een 30-jarige hypotheek is een zo hoog mogelijke rente juist gunstig. Dat drukt de premies.
Snap ik, Caesar
maar dat speelt in ons geval geen rol.
Bedrag middelen
Je kunt ook bij de bank voorstellen dat de rente gemiddeld wordt, wel oversluiten, verschil oude en nieuwe rente laten middelen. Stel je hebt nu een rente van 5%, straks 2,5%, middelen kom je uit op 3,75%. Deze rente loopt dan net zolang tot je de boete hebt betaald. Voorde,el: je gaat direct minder betalen, je hoeft geen extra bedrag te lenen om de boete te betalen of je spaargeld aan te spreken. Natuurlijk wel goed de boete laten berekenen!
lennest
Je bedoelt dat je je hypotheek verhoogt met het boetebedrag en hem vervolgens verlengt? Ja, dat is de standaardoplossing, maar dan moet je niet verwachten dat je ook 'in het midden' uitkomt, misschien tenzij je ook gelijk de looptijd verlengt.
looptijd verlengen
daar moet je ook rekening houden met je maximale aftrek periode van 30 jaar. De meeste hypotheken gaan uit van een looptijd van dertig jaar op het moment van afsluiten. Alleen als je de huidige hypotheek voor 2001 hebt afgesloten zit er misschien wat rek in de periode want die is gaan lopen in 2002.
Als antwoord op de eerste vraag, ja de boeterente is nagenoeg altijd net zo hoog als het verschil tussen de nieuwe en oude rente tot aan de einde renteperiode.
Noet
Misschien dat dat een reden is om het juist wel te doen, want als je een aflossingsvrije hypotheek hebt blijf je rente betalen. Dus heeft het wellicht zin om nu nog - met aftrek - je rentepercantage te verlagen om straks (zonder aftrek) minder rente te betalen. Moet je de nieuwe rente wel lang vastzetten. En aflossen is dan misschien toch nog slimmer...
aflossen bij aflossingsvrij
is zowiezo slim want wellicht krijg je na dertig jaar de financiering niet meer rond op basis van leeftijd en je verlaagde inkomen na pensionering.
Want die hypotheek loopt af en je zult dus een nieuwe lening moeten aangaan, onder de nieuwe normen. Het is niet zo dat het dan onder gelijkblijvende voorwaarden door loopt.
Ad # 27
Inderdaad. Wij betalen met een lagere rente minder rente per maand voor onze aflossingsvrije hypotheek en het geld dat we ermee uitsparen kunnen we weer gebruiken voor de extra aflossing die we jaarlijks doen.
Bijv: bij een hypotheek van 150.000 betalen we 3600 euro rente per jaar bij 2,4%, maar 7200 euro bij een rente van 4,8%. Verlagen we de rente van 4,8 naar 2,4, besparen we 3600 per jaar en die lossen we dan af. Behalve dat we die boeterente er nog uit moeten halen.
En na 30 jaar hebben wij echt wel die hypotheek afgelost. Ondanks zes kinderen lukt ons dat gelukkig nog steeds elk jaar.
Thomas
Je nettolasten gaan dan wel initieel omhoog (aflossing is niet aftrekbaar) maar dat komt op den duur vanzelf goed. Maar waar heb je je boeterente nou van betaald?
Ad Hombre
de eerste aflossing kost geld, daarna is je rente bedrag lager, en als je dat steeds opspaart en aflost, gaat je bruto bedrag niet omlaag, maar je netto bedrag wel. En het is een zichzelf versterkend effect.
als je bij je aflossing binnen de bandbreedte van je hypotheek blijft: meestal 10 of 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom heb je geen boete rente. Dat is alleen als je ook het rentepercentage wilt laten aanpassen.
In veel hypotheken zit een risico opslag, die er af zou moeten als je beneden een x bedrag (staat in de akte) komt (vaak iets van 75% van de taxatiewaarde)
Niet alle hypotheeknemers doen dat automatisch, dus als je al behoorlijk hebt afgelost, kijk dan ook of dat rente percentage op basis daarvan naar beneden kan en of het al gebeurt is.