Twee oplossingen Woonruimte voor jongeren
Het baart me al langer zorgen dat jongvolwassenen (zonder rijke ouders) moeilijk kunnen starten met wonen. Ondanks werk.
Problemen:
- sociale huurwoningen zijn er te weinig;
- of ze verdienen net teveel;
- huren in de vrije sector is gigantisch duur;
- kopen vraagt een behoorlijk eigen vermogen;
- studieschuld beperkt de koopruimte;
- eis van een stabiel inkomen voor een hypotheek.
Ik zit te denken aan twee oplossingen die het de jongeren wellicht iets gemakkelijker maken:
1. Voor een hypotheekverstrekker kan de woongeschiedenis meetellen. Stel, je woont 3 jaar lang in een huurwoning in de vrije sector en hebt 3 jaar lang de megahuur van 1500,-- betaald, zonder problemen (geen achterstanden). Dan kan een hypotheekverstrekker toch bedenken dat je een hypotheek van bruto 1000-1500 euro ook wel kunt betalen? Netto is dat dan minder. Er kan toch een berekeningsfactor voor worden vastgesteld: zoveel huur betalen betekent zoveel ruimte voor een bruto hypotheek.
2. Ouders nemen de studieschuld over als schuld. Dus niet rekenen als gift, ouders die genoeg geld hebben betalen zoiets elke maand voor hun kind en dan geldt het ook niet als gift. Door de schuld over te nemen kunnen ouders die schuld mogelijk zelf maandelijks aflossen, of omzetten naar hypotheekschuld of.... nou ja, zelf bedenken hoe ze dat (achteraf dus) zo snel mogelijk betalen, binnen dezelfde termijn.
Tsjor
Kyana
'Je kan wel van alles willen maar dat gaat nu eenmaal niet.' Je kunt ook zeggen: Amsterdam kan wel van alles willen op het gebied van onderwijs bijvoorbeeld, maar dat kan nu eenmaal niet, want daarvoor heb je mensen nodig en die kunnen niet in Amsterdam wonen.
Net als de winkels: overal wordt personeel gezocht: je kunt wel van alles willen, maar daarvoor heb je mensen nodig en die kunnen niet in Amsterdam wonen.
Voor jouw informatie, nogmaals: wat ze nu doen is bij elkaar leggen: hoeveel betaal ik (voor de kleine studio), hoeveel betaal jij (voor de kamer in een gedeeld huis), dus hoeveel hebben we dan beschikbaar om samen ergens te wonen. Dan tel je op: huur 1 plus huur 2 is samen ..... en dan kom je uit bij een fabelachtige huur.
Tot nu toe hebben ze ieder afzonderlijk met huur 1 en huur 2 in Amsterdam gewoond. dus dat konden ze opbrengen ( met andere inkomens dan Ginny maar even bij elkaar fantaseerde).
Tsjor
HET punt
Ginny “Sterker nog, zo ben ik zelf ook begonnen. Maar niet in de regio Amsterdam, en wel met 7 jaar inschrijfduur op mijn naam. Dus dat werd een woningbouwvereniginghuis. En dat is precies mijn punt. Een huurhuis in niet de beste buurt in de stad met relatief weinig wachttijd was prima voor ons toen wij halverwege de 20 waren.”
Ja. Vroeger kon dat nog. Maar dat zit er voor wie boven de aftoppingsgrens (huurtoeslag grens) verdient niet meer in. Je kunt wel een “moet je maar genoegen nemen met” liedje zingen, maar het is er gewoon niet.
Ik denk dat je je beter voor kunt stellen wat tsjor wil zeggen, als je terugdenkt naar die tijd en je voorstelt dat er niks op inschrijving is. Alleen maar de vrije markt, met huren wat de gek ervoor geeft en een heftige concurrentie. Geen wachtlijst, maar wie het eerst komt, of wie door de verhuurder het meest vertrouwd wordt. Blauwe ogen en zo.
Je wooninschrijfduur telt niet als je teveel verdient.
Ik vind het een beetje gek dat in dit draadje gedaan wordt alsof tsjor een verwende vraag stelt, terwijl het probleem; een enorm tekort aan woningen voor lagere en middeninkomens, een bekend probleem is.
Probleem
Gelukkig vindt het lokale bestuur het in Amsterdam wel degelijk een groot probleem, en niet iets wat nou eenmaal zo is in een grote stad. Zeker in combinatie met het schreeuwend tekort aan middelbaar opgeleid personeel, zoals in de zorg, politie, bouw, horeca. De tekorten personeel in het basisonderwijs zijn inmiddels zo nijpend dat leraren po voorrang krijgen bij sociale huur. En dat betekent niet dat je meteen een huis hebt, even voor de goede orde.
Paar opmerkingen:
Iemand schreef over wonen voor laagopgeleiden. Ik heb het over mbo, dus dat is middelbaar opgeleid.
Sociale huur komen middeninkomens niet voor in aanmerking. Aanbod kopen, kleine ronde op funda:
200.000 euro, tussen 50-60 m2 zijn er 29 woningen te koop.
En er zijn 4 woningen van ong 80m2.
De rest van het aanbod van 200.000 euro meet 30m2.
Het irriteert me enorm dat er zo makkelijk wordt gedaan over verhuizen naar een andere plaats. Sommige mensen vinden dat geen probleem, anderen wel. Die zijn zeer gehecht aan hun geboortegrond. In kleinere provinciesteden of dorpen is dat heel normaal, gehecht zijn, in Amsterdam mag je daar kennelijk niet over klagen.
Een woning in een achterbuurt, kleiner, etc. Het is er gewoon niet meer. Vroeger in de jaren 70 en 80 wel, hele verkrotte wijken, waar niemand wilde wonen, hartje centrum. Mensen gingen naar Almere ed vanwege de nette woningen. De bevolkingsaantallen daalden in Amsterdam. Pas halverwege de jaren 80 werd dat heel langzaam anders.
Nee Miriam
Dat tekort is er niet.
Die huizen zijn er echt wel. Alleen maar beperkt in Amsterdam blijkbaar.
En ze zijn veel te duur. Dat los je niet op met wat Tsjor voorstelt.
Het is een ordinaire kwestie van vraag en aanbod. Twee kleine hokjes samen zijn blijkbaar minder waard dan 1 groot hok. Dus daarom helaas, helaas is een groot hok blijkbaar heel duur en moet je als je dat per se wil water bij de wijn doen. Verder reizen, meer kosten maken, etc.
Ik heb overigens al 3x aangegeven hoe ik het zou oplossen, maar die oplossing past blijkbaar niet in het plaatje dat Tsjor wil schetsen. Net zoals het huis in Lelystad met aanvullende reiskosten toch niet uit kan ondanks de 'fabelachtige' huur.
Lager opgeleiden Amsterdamse
Lager dan hoogopgeleid. Met niet goed lezen wordt het moeilijk discussieren.
En begrijp me niet verkeerd Amsterdamse, het is niet zo dat ik niet snap dat het niet fijn is om niet in je woonplaats naar keuze te kunnen wonen. Dat snap ik echt wel.
Alleen, en dat was de trigger, is het de vraag of dat nu-nu-nu moet. Jij had het over nooit. Dat is echt wat sterk aangezet.
De enige die echt de oplossen in handen heeft is de gemeente Amsterdam. Die kan beleidsmatig inzetten op betaalbare woningen voor bepaalde doelgroepen. Of de beschikbare grond tegen de hoogst mogelijke prijs verkopen aan projectontwikkelaars die graag goed willen cashen. In 2022 volgt er weer een nieuwe ronde.
even los van Amsterdam
De situatie in Amsterdam is waarschijnlijk toch net wat lastiger dan de rest van NL omdat veel mensen graag in Amsterdam willen wonen.
Ik zie ook in de rest van NL dat er een tekort aan betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens. Ik hoop dat dat in de komende jaren iets wordt ingelopen. Veel nieuwbouwprojecten zijn na de crisis stilgelegd en dat is relatief laat weer op gang gekomen. En er moet nog steeds een forse slag gemaakt worden.
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2018/04/hoogste-aantal-nieuwbouwwoningen-in-acht-jaar
maar dan nog
Het zal dus wel betekenen dat mensen naar de randen van de stad of zelfs in buurgemeenten moeten gaan wonen. Voor iedereen die betaalbare koop of huur in een gewilde stad zoekt, blijft het lastig. Zeker als je daar per se wilt blijven wonen.
Woon je onder een steen?
Ginny, je woont blijkbaar onder een steen. Het woningtekort is er wel degelijk. Kennelijk gaat dat volkomen aan jouw bubbel voorbij en dat is gek, want er wordt toch al jaren breed, van Telegraaf tot Woonbond, over gepubliceerd. Een voorbeeld https://www.nrc.nl/nieuws/2017/02/13/tekort-aan-huurwoningen-bereikt-in-2018-dieptepunt-a1545774
Er zijn veel meer publicaties die de zoete hoop uitspreken dat de ergste hobbel eind 2018 of juist pas in 2019 genomen zal zijn.
Maar goed: zeur niet, het tekor tis er.
Ik reageerde op jouw beweringen over “genoegen nemen met een woning in een mindere buurt van de woningbouwvereniging”
Ook daar ben je kennelijk niet op de hoogte.
Als je boven de huursubsidiegrens verdient, kun je niet meer terecht bij de woningbouwvereniging.
Ondertussen: ja, het is allemaal een kwestie van vraag en aanbod. De partijen die de touwtjes in handen hebben verdienen genoeg. Het is niet in hun belang om iets te veranderen. Daarmee is het probleem dat tsjor aansnijdt geen verwend verzinsel, maar een reëel probleem.
En een voorlopige oplossing....
Het probleem is ook niet uniek voor Nederland. Bijna alle grote steden in de wereld hebben er last van.
(Voorlopige) oplossingen gaan allemaal deze kant op https://metro.co.uk/2017/09/12/micro-flats-might-be-just-what-london-needs-to-solve-the-housing-crisis-6922638/
Maar omdat het een vrije markt blijft worden ook dit soort woningen snel ingenomen door mensen die het makkelijk kunnen betalen. Omdat ze nog meer willen sparen, of omdat ze het willen verhuren.
Tiny House is niet voor niks een yuppendtrend.
De Londense oplossing uit het artikel spreekt van een doelgroep: alleen toegankelijk voor mensen die tussen 30.000£ en 60.000 verdienen. Maar dat is geen wet. De aanbieder kan en zal in de toekomst zwichten voor de meest betalenden, want je bent een dief van je eigen portemonnee als je dat niet doet.
Wel wet maken helpt niet. Dat hebben we gehad. Ook dat leverde scheefwoners op en projectontwikkelaars die met overheidssubsidie zich suf bouwde voor veelverdieners.
Nee hoor
Niet onder een steen.
Het is een kwestie van vraag en aanbod die niet op elaar afgestemd is. Er zijn wel huizen, maar dat zijn niet de huizen die 'men' wil.
Anders dan jij, zie ik nog geen grote groepen mensen onder een brug slapen, dus ik ga er van uit dat de meeste mensen nog wel gewoon een dak boven hun hoofd hebben.
Nou ja zeg
Hoe groot moeten die groepen zijn Ginny?
En over welke brug heb je het?
Ik bedoel, je hebt natuurlijk volkomen recht op je eigen maatstaven, maar die zijn dan ook van jou. Vergeef me dat ik ze niet helemaal in de vingers heb.
Vergeef me bovendien dat ik de meer algemene maatstaven hanteer.
Maar ik wil je niks opleggen hoor.
Denk wat je wilt denken.
Het lijkt wel een klimaatdiscussie
Andere doelgroep, maar toch
Overigens is het aantal daklozen in Nederland verdubbeld.
Dat heeft vooral samenhang met de huurprijzen.
Zie https://eenvandaag.avrotros.nl/item/aantal-daklozen-in-nederland-verdubbeld/
Het zijn er 30.000 volgens dat artikel.
Maar dat is wel een andere doelgroep. Het is namelijk de groep voor wie sociale huur te duur is.
LInks college
http://www.at5.nl/artikelen/182781/amerikaanse-ontwikkelaar-bouwt-1500-woningen-naast-amc
Ze staan er bij te juichen, een project voor starters! 1500 Amsterdammers kunnen hier komen wonen!
"De Amerikaanse investeerder Greystar gaf gisteren het startschot en natuurlijk was daar ook een verheugde Woon-wethouder Laurens Ivens. 'Volgens mij is het fantastisch voor Zuidoost. Dat dit gebied van troosteloos gebied, een woonwijk wordt. En voor de stad: 1500 mensen die weer gehuisvest kunnen worden, dat hebben we heel hard nodig', vertelt Ivens in het AT5-programma Bouw Woon Leef."
Nou, de investering en de winst zijn voor een Amerikaanse investeringsmaatschappij. De ondergrens is 500,- euro per maand. Zal mij benieuwen hoeveel echte gewoon verdienende Amsterdammers hier een woning zullen krijgen.
De Amerikanen lachen in hun vuistje. Eerst een convenant met de gemeenteraad en na een paar jaar de prijzen opschroeven. De nadruk leggen op een ondergrens van 500,- voor (hoeveel?) starters overigens nog steeds een aanslag op hun budget, en verder bouwen voor yuppen en expats, naast het AMC dus.
AnneJ
De gemeente kan natuurlijk ook gewoon bindende afspraken met investeerders he. En woningbouw wordt al decennia lang deels gefinancierd door institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen. (Greystar is ook een investeerder die voor pensioenfondsen belegt). Dat die investeerders rendement willen maken (winst in jouw woorden) lijkt me valide. Zij lopen immers ook het risico van de investering. De meeste deelnemers van pensioenfondsen willen wel graag dat hun pensioengeld belegd wordt op een manier dat het rendement oplevert (rendement waarmee pensioenen geindexeerd kunnen worden). Ik begrijp dat jij dat geen goede zaak vindt, maar wie denk je dan dat er in die woningen gaat investeren. Als het alleen van de woningbouwcorporaties moet komen schiet het niet op.
Zo wordt het
Precies. Greystar heeft de Diemen campus ook gedaan.
Het wordt exact het model zoals in de link in #100
Heel veel gezamenlijke voorzieningen en een piepkleine woning/studio voor 500 euro of meer.
Het gaat om de winst per m2. Als het geen hoge huur mag zijn, dan moet het aantal m2 minder. Tiny house. Hotelwonen, denk Campanille, hoewel er ook woningen zullen zijn zonder eigen badkamer. Er zal bovendien wel op duurzaamheid worden ingeleverd.
Het heeft geen zin om te jammeren over linkse partijen en winst naar de Amerikanen. Zo zit ons economische stelsel in elkaar. Daar is geen enkele democratische invloed op, ook niet door linkse partijen.
Het is verstandig om je dat te realiseren.
Goed lezen
'Met niet goed lezen wordt het moeilijk discussieren.' Hier ben ik het helemaal met je eens Ginny.
Je schrijft bijvoorbeeld dit:
'Twee kleine hokjes samen zijn blijkbaar minder waard dan 1 groot hok. Dus daarom helaas, helaas is een groot hok blijkbaar heel duur en moet je als je dat per se wil water bij de wijn doen. Verder reizen, meer kosten maken, etc.'
En tegen Amsterdamse: 'Alleen, en dat was de trigger, is het de vraag of dat nu-nu-nu moet.
Ik heb al enkele keren aangegeven dat vriendin binnen 1 maand haar kamer uit moet. Binnen 1 maand. Snap je dat? Dat betekent dat ze dan geen kamer heeft. Dus het nu-nu-nu is inderdaad zo in die zin, dat je niet kunt bedenken dat je eerst een paar jaren onder de brug gaat liggen sparen. Dat nu-nu-nu is niet ingegeven door hun wensen, maar doordat zij uit de kamer moet.
Je schrijft: 'Twee kleine hokjes samen zijn blijkbaar minder waard dan 1 groot hok.' Ik vertelde je dat ze de twee huren bij elkaar opgeteld hebben en dat dat hun huurbedrag wordt voor samen wonen. De twee kleine hokjes zijn dus evenveel waard; behalve dan dat vriendin straks niet meer haar ene hokje in mag.
Maar dat neemt niet weg dat de huur bizar hoog is. Wij slaan daarvan achterover en kennen duizenden goedkopere oplossingen. In Amsterdamse termen zijn ze met de neus in de boter gevallen.
Kopen kan niet, geen vast contract. Geen spaargeld. En dat gaat er zo ook niet komen. Maar met alles wat 'een dak boven je hoofd' is zijn ze al blij.
Tsjor
Het wordt te flauw
Want dat is inderdaad een andere doelgroep.
En on topic. Daar is wel invloed op. Aan dat soort knoppen kan een gemeente draaien. http://www.woningwet2015.nl/kennisbank/lokale-driehoek
Alleen is dat natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Het gaat over minieme verschuivingen, want lange termijnvisie.
Amsterdam
Ik hoorde laatst zoiets (best wel) schokkends. Een collega van mij huurde sociaal in Amsterdam, benedenwoning, 45 m2, grote tuin. Inkomen om en nabij 60k. Kreeg vier jaar geleden de kans om dat te kopen voor weinig (200k), en heeft het net verkocht voor bijna het dubbele.
Natuurlijk zegt hij geen nee, maar op deze manier worden er wel cadeautjes uitgedeeld ten koste van de huurmarkt.
Geen invloed
Heb je het nog niet begrepen Ginny.
De knoppen waar gemeenten aan kunnen draaien gaan over SOCIALE woningbouw. Dat is woningbouw onder de inkomensgrens (huursubsidiegrens).
Daarna is er de vrije markt. Op die vrije markt is het type woning dat nominaal 750 tot 1250 euro per maand zou moeten kosten zo gewild dat de prijzen ervan de pan uit rijzen. Hierdoor is er een enorm tekort aan betaalbare woningen voor het middensegment.
Tsjor heeft het over die doelgroep.
De gemeente heeft geen knoppen om aan te draaien en de aanbieders vangen liever 1250 € dan 750 € dus die zitten er niet mee dat de onderkant van de middeninkomens verdrongen wordt door de bovenkant en zelfs door hoge inkomens.
Dat mensen met een dergelijk inkomen het ook prima vinden om in een kleiner maar veel betaalbaardere woning te wonen, zodat ze lekker kunnen sparen bijvoorbeeld, is iets waar in het woonbeleid helemaal geen rekening mee wordt gehouden. Er wordt gebouwd en geprijsd alsof iedereen keurig net een woning zoekt die bij het inkomen past (zo duur mogelijk) en ook geheel vrijwillig van huur- of koopwoning verhuist als het inkomen hoger wordt.
Er is hooguit de huurcommissie die nog iets zou kunnen vinden van een een virtueel te hoge huur. Toch is het maar de vraag in hoeverre dat stand houdt. Het gaat tenslotte om een vrije markt en die is heilig.
De gemeente, de provincie of de generale overheid zijn niet in staat of bevoegd die vrije markt dicht te draaien.
Geen voorstander
Ben persoonlijk niet zo’n voorstander van extra oplossingen voor woonruimte voor jongeren. Sorry, is niet persoonlijk bedoeld. Gelukkig doet mijn mening er natuurlijk niets toe en ik hoop voor je zoon en zijn vriendin natuurlijk wel dat er snel een oplossing komt. Waarom is het overigens voor de vriendin geen optie om iets net buiten Amsterdam te zoeken? Zal misschien best ergens staan, maar daar heb ik over heen gelezen.
Ik weet dat het woningprobleem groot is. Niet alleen in Amsterdam en dat is dus voor mij juist een reden om tegen oplossingen speciaal voor jongeren te zijn. Woon zelf in Utrecht en ook daar is het een probleem. De vader van mijn kinderen is inmiddels al een paar jaar dakloos. Te laag inkomen voor vrije sector en omdat de kinderen bij mij konden blijven wonen, is hij nooit in aanmerking gekomen voor urgentie. Inkomen voor een hypotheek heeft hij niet en hetzelfde geldt voor zijn nieuwe partner. Persoonlijk vind ik dat best vervelend voor hem en ook voor onze kinderen en als ik dan zie hoeveel alternatieven er bijvoorbeeld al zijn voor jongeren, waarvoor hij niet in aanmerking komt, ben ik alleen maar blij dat die niet nog meer ruimte krijgen. Nogmaals, niet persoonlijk bedoeld, iedereen op zich wens ik namelijk echt het beste.