Verjaring grond?
Een jurische kwestie. De gemeente waar wij wonen is, net als zoveel gemeentes in NL bezig met het terugvorderen van zgn. snippergroen; stukjes grond (toebehorend aan de gemeente) dat bewoners bij hun tuin/huis hebben getrokken.
Gemeente heeft dat (middels luchtfoto’s) ook geconstateerd bij ons huis. Het zou gaan om een strookje van 6m2 dat bij de tuin getrokken is tot aan een haag. Op het bewuste strookje grond staat een grote bloedbeuk die er volgens mij al meer dan 20 jaar staat. Achter de bloedbeuk is de haag geplaatst.
Wij weten niet beter dan dat we het huis en de tuin zo gekocht hebben in 2007. Sindsdien hebben wij niets toegevoegd aan de tuin.
De gemeente wil of een schadevergoeding (Ogv een arrest van Heusden van de Hoge Raad van 24-2-2017) als wij verjaring kunnen aantonen van meer dan 20 jaar of de grond verhuren of terugvorderen. Dat heeft zij in een mail gesteld nadat wij op gesprek geweest zijn en zij ons de luchtfoto’s hebben laten zien.
Wij hebben ons huis in 2007 gekocht van de voormalige eigenaar die ook de eerste bewoner was. Hij heeft het huis in 1976 vanaf de bouw gekocht. Deze eigenaar heeft een strookje grond bij de tuin getrokken. Hij is de handelende partij geweest.
Ik heb de vorige eigenaar een brief gestuurd met de vraag of hij foto’s heeft waarop duidelijk de haag te zien is met daarvoor de bloedbeuk. Dit waren foto,s uit 1984, 1981 en 1987. Verjaring van meer dan 20 jaar lijkt mij aangetoond. Ook heeft de vorige eigenaar een brief geschreven met daarin zijn verhaal
De haag is nog een apart verhaal. Volgens de vorige eigenaar en een buurman die ook al sinds het begin woonachtig is in de straat, hebben de bewoners de haag geplaatst op gemeentegrond (met medeweten van de gemeente). De bewoners hebben de haag altijd onderhouden. De gemeente, stelt dat de haag hun bezit is, wat ik betwijfel op grond van verjaring.
De gemeente heeft nog wat gedaan wat mijns inziens niet eens mag. Ze hebben met ons een afspraak gemaakt om een landmeter te laten komen. De afspraak moest expliciet gemaakt worden omdat het verplicht is dat de eigenaar aanwezig moet zijn. We hadden een afspraak om 10:00uur.
Wat schetst mijn verbazing?
Op de bewuste dag bleken de kandmeters uur uur eerder te zijn gekomen en aan het werk gegaan te zijn. Er is niet aangebeld bij mij. Ze zijn vanaf de straat gaan meten. Ze zijn nooit de tuin ingeweekt om vanaf de gevel te meten.
Mijn buurman heeft dit ook bevestigd. Hij zag een busje van de gemeente aankomen en stioppen waarna de landmeetapparatuur uitgeladen werd en dat de heren direct aan de slag gingen.
Ik constateerde het pas toen ik iemand door de haag zag kruipen om te meten met zo,n lange stok. Ik ben daar in eerste instantie erg van geschrokken want je verwacht niet iemand door een haag komen als je ze pas een uur later verwacht aan de deur!
Ik ben hier heel kwaad over. Ik heb een halve dag vrij moeten nemen hiervoor en ze hebben niet eens de moeite genomen om eerst netjes aan te bellen om hun aanwezigheid te melden.
Wat ik graag zou willen weten is:
Zijn wij, de buren nu de eigenaars van de haag (die weliswaar op gemeentegrond staat) aangezien wij verjaring kunnen aantonen? De gemeente wil nl. De haag weghalen (ivm) ophogingen. Dit betekent dat oa ik volledige inkijk heb in mijn tuin en huis. Daarnaast is achter de haag een doorgaande weg. Het lijkt me niet prettig om als bewoner steeds in de koplampen te moeten kijken van passerende auto,s. Ook voor de veiligheid vind ik het eng.
Als wij verjaring van meer dan 20 jaar hebben aangetoond voor het stukje grond in de tuin, kan de gemeente schadevergoeding van ons eisen?
De vorige eigenaar was immers door verjaring in 2001 al eigenaar geworden van het bewuste strookje grond dat hij in 2007 aan ons heeft verkocht. Moet de gemeente niet haar claim bij de vorige eigenaar neerleggen die het strookje bij de tuin heeft gevoegd?
Het is een lang verhaal met toch wel haken en ogen. De gemeente mailt haar inwoners met luchtfoto,s waarop ‘landjepik’ aangetoond wordt en stelt direct een huurcontract voor, koop of een schadevergoeding. Ik kan mij voorstellen dat veel bewoners hierdoor geïntimideerd raken en maar akkoord gaan om ervan af te zijn.
Beetje ingewikkeld
Ik zou daar toch even mee naar een juridisch loket lopen. Maar je kunt ook je vraag op het Forum van de Rijdende Rechter stellen.
https://rijdenderechter.kro-ncrv.nl/
Het arrest Heusden vind je hier https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2017:309 Niet boos worden. Gewoon rustig lezen en kijken wat de overeenkomsten en verschillen met jouw positie zouden zijn.
Het eerste dat opvalt is dat de gemeente Heusden in dat arrest, de zaak verliest.
Dat betekent dat jouw gemeente de verwijzing of gebruikt om zand in de ogen te strooien, of meent dat zij bepaalde zaken anders gedaan heeft dan de gemeente Heusden.
Je staat sterk
Zie link
www.rechtdoor.nl/kennisbank/particulieren/ben-ik-eigenaar-van-de-grond-geworden-door-verjaring
M. Lavell heeft gelijk. Loop even naar juridisch loket.
Heusden
In de zaak Heusden gaat het, als ik het goed zie om iemand die op een gegeven moment een omheining zet om 400 m2 (!) grond. Hij wordt wel eigenaar, maar de Hoge Raad wijst erop dat hij wel op grond van onrechtmatige daad kan worden aangesproken. Ik zou denken dat de gemeente bij de vorige eigenaar moet zijn, als jullie ter goeder trouw zijn. Wat betreft de haag denk ik niet dat jullie eigenaar zijn, als jullie niet stellen dat jullie eigenaar zijn van de grond.
Ah, dat
Ik ik dacht nu juist dat 6m2 (waar het hier over gaat) een zo kleine snipper is dat je er van zijn lang zal z'n leven geen kwadertrouw in kunt zien. De (door de aannemer geplaatste) paaltjes stonden een halve meter te ver opzij?
Formulering
Blivio schreef dat de vorige eigenaar een strookje bij de tuin heeft getrokken. Dat lijkt bewust gebeurd te zijn. Maar dat raakt Blvio niet. De haag is door natrekking eigendom van de gemeente, lijkt me.
Niet duidelijk
Hoi blivio
Mij is niet duidelijk uit je verhaal hoe de situatie precies is. Je zegt dat de haag op jouw grond staat en niet op die van de gemeente. Waar leidt je dit uit af? En toen je huis kocht in 2007 heb je ook een kaart gekregen van het kadaster waarop te zien was dat de grond niet van jou was toch?
Groet
Saar
Sawo
De haag (gekocht, geplaatst en onderhouden door de bewoners) staat op gemeentegrond. Achter de haag begint direct onze tuin. De vorige eigenaar had de haag eigenlijk iets meer naar voren moeten plaatsen.
Reactie gemeente
Wij hebben de gemeente gewezen op het arrest van Heusden en gevraagd de kritische punten/kanten hieraan in overweging te nemen. Daarnaast hebben wij foto’s kunnen overleggen waarop duidelijk te zien is dat het stukje grond al zeker 30jaar bij de tuin getrokken is.
De gemeente heeft een brief gestuurd waarin zij stelt dat de haag en de grond waarop de haag staat door de bewoners in overleg met de gemeente geplaatst is en dat er dus sprake is van houderschap en dat verjaring nooit geldt.
Over het stukje grond achter de haag (de 6m2 die de vorige eigenaar bij de tuin getrokken heeft) rept de gemeente echter met geen woord. ??
We kunnen wel het stukje gemeentegrond met de haag huren. De haag is door de bewoners gekocht en altijd onderhouden. Maar goed, we kunnen dat stukje grond huren. Gemeente wil de haag eigenlijk in zijn geheel weghalen ivm. ophogingen dus of huren nu zo’n handige oplossing is valt te betwijfelen.
Daarnaast is de haag de afscheiding tussen onze tuin en dat van de buren met een daarachter gelegen doorgaande weg. Zodra de gemeente de haag weghaalt, hebben wij volledige inkijk in onzé tuin en huis. Daarbij zullen wij naast hinder van koplampen van voorbijrijdende auto’s in ons huis ook onze privacy verliezen. Daarnaast wordt het ook nog eens onveilig omdat iedereen onze tuin in kan omdat er geen afscheiding meer is.
Heeft de gemeente hierin geen plicht ervoor te zorgen dat bewoners niet hun privacy verliezen en dat het veilig moet zijn? De haag bood nl. Ook een stuk veiligheid. In het verleden schijnt er al eens een auto uit de bocht gevlogen te zijn en in de tuin van de buren terecht gekomen te zijn toen er nog geen haag stond.
Wie stelt die bewijst
Heb je al advies gehad van een juridisch loket?
"De gemeente heeft een brief gestuurd waarin zij stelt dat de haag en de grond waarop de haag staat door de bewoners in overleg met de gemeente geplaatst is en dat er dus sprake is van houderschap en dat verjaring nooit geldt."
Wie stelt die bewijst.
Waar is te lezen dat de haag in overleg met de gemeente geplaatst is?
"Heeft de gemeente hierin geen plicht ervoor te zorgen dat bewoners niet hun privacy verliezen en dat het veilig moet zijn? "
Nee. Dat moet je zelf doen.
Maar als het waar is dat de haag in overleg met de gemeente door de bewoners geplaatst is, dan is daarover wellicht overleg geweest. Of op een andere manier iets overeengekomen mbt het vermeende houderschap. Het zou een gekke zaak zijn als de gemeente na dergelijk overleg met een intimiderende procedure en verwijzing naar rechtszaken ineens de grond en de heg opeist.
Ik bedoel: dan wéét de gemeente toch dat de bewoners de heg betaald hebben?
Ik zou toch werkelijk op het standpunt staan dat de heg geplaatst is in der veronderstelling geplaatst te zijn op de erfgrens en dat, nu de gemeente daar niet eerder om is komen klagen, die grens nu na 30 jaar toch echt gewoon de grens is.
Hoe dat met de 6m2 achter de heg zit weet ik niet. Ik kan me er weinig bij voorstellen. Het is werkelijk beter om naar een juridisch loket te gaan met foto's en tekeningen.
Vragen
Dan vraag je toch of de haag blijft staan als je het huurt? Anders huur je het niet. En dan plaats je in verband met de veiligheid, de privacy en de koplampen een nieuwe haag of een schutting achter de haag, waar de vorige bewoner die had moeten plaatsen.
Dat zou ik niet doen Erica
Huurrecht kan opgezegd worden.
Ik zou vasthouden aan de lijn van Miriam. En als de donder juridische hulp inroepen.
Rechtsbijstandsverzekering?
Als je die hebt dan kunnen zij het voor je aanvechten. In onze oude buurt speelden ook dit soort dingen. Wij hadden geen foto's maar andere buren konden wel een en ander aantonen met foto's. Zelf tegen de gemeente ingaan is bijna niet te doen...Succes!
Zelf
Blivio geeft zelf aan dat de gemeente aanbiedt de grond te huren, maar dat ze niet weet of dat handig is, omdat de gemeente de haag weg wil hebben. Dan zou ik navragen of het de bedoeling is dat de haag dan kan blijven staan. Blivio erkent dat die grond van de gemeente is. De haag is dan ook van de gemeente door natrekking.