Kamerverhuur - juridisch advies nodig
Wij hebben ruim een jaar geleden een appartement gekocht in Eindhoven, waar onze oudste zoon met 2 vrienden (allen student) in woont. Afgelopen zomer hebben we hetzelfde gedaan voor onze jongste, een eengezinswoning met 4 slaapkamers. Kennelijk heeft 1 van de buren aan de bel getrokken bij de gemeente met de vraag of dat wel mag... Nu is er een ambtenaar komen kijken, en ja, er wonen 4 studenten. En dat mag niet zomaar. etc...
We hebben due nu een brief gekregen 'vooraankondiging bestuurlijke sanctie'. Het zal er wel op neerkomen dat we (voor veel geld) een vergunning moeten aanvragen. Voor we dat traject in gaan zoeken we wat advies, of het nog zin heeft bezwaar te maken, en hoe dan.
Onze punten richten zich vooral op:
1) de gemeente voert aan dat het duidelijk is dat de bewoners niet (van plan zijn) een duurzame gemeenschappelijke huishouding te vormen. Wij vinden juist van wel, het is een hechte vriendengroep die van plan is daar hun studietijd samen te wonen. Kunnen we hier iets mee?
2) Na lang zoeken hebben we op internet de beleidsregels van de gemeente Eindhoven gevonden. Daar staat o.a. in (en dat noemen ze in hun brief ook) dat voor het toekennen van een vergunning de kamers minimaal 10 m2 groot moeten zijn. Heeft dit een wettelijke basis? Mag de gemeente dit soort eisen stellen? Via-via hebben we begrepen dat dit gebaseerd is op afspraken met een commerciële partij die voor de gemeente studentenhuisvesting verzorgt. De kleinste kamer is 8 m2, maar de gemeenschappelijke ruimtes zijn echt ruim. En een student neemt graag genoegen met een kleinere kamer voor wat minder huur (dan heeft ie tenminste iets). We vragen een huurprijs die netjes ligt binnen wat er volgens de puntentelling gevraagd mag worden.
Heeft iemand tips? Hoe pakken we dit het beste aan? Alvast bedankt voor het meedenken.
een duurzame gemeenschappelijke huishouding
In een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt er geen huur gevraagd onderling. Op dat punt ga je het dus in elk geval niet winnen.
Als je pech hebt krijg je helemaal geen vergunning. Veel gemeenten willen verkamering tegen gaan.
Geld
Als jij geld hebt om zo twee extra huizen te kopen, dan heb je vast ook geld om een goede advocaat te betalen. Die gaat je vast van betere adviezen voorzien dan dit forum. En briefjes schrijven kunnen advocaten ook veel beter.
Woongroep
Kun je het niet laten gelden als woongroep?
In een woongroep betalen mensen ook afzonderlijk huur, maar delen wel woonkamer, keuken, badkamer, tuin etc. en eten vaak samen.
Of vraag 1 huur aan de hele groep, en de groep verdeelt dan de kosten onderling. Daar kan een gemeente toch niets op tegen hebben? Als mensen (ongehuwd) samenwonen dan huren ze de woning toch ook samen maar verdelen dat onderling fifty-fifty.
Nadeel voor jou is wel dat als er iemand weggaat, de groep bepaalt wie er dan in komt.
interessant
"In een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt er geen huur gevraagd onderling. Op dat punt ga je het dus in elk geval niet winnen."
Er zijn genoeg mensen die elke maand hun deel van de hypotheek betalen. Niet elk huishouden doet alles gemeenschappelijk, er zijn er genoeg die financiën scheiden en met huishoudpotjes werken. Als jullie het op die manier doen kan dat punt toch geen stand meer houden.
buren?
Maar ik zou sowieso het gesprek aangaan met de buren: heeft overlast geleid tot dit geklik? En zo ja, de jongens (?) hierop aanspreken en duidelijk maken dat ze zo hun eigen glazen ingooien. In een eensgezinswoning houd geen wilde studentenfeesten.
ook
Ik zou in dit geval een gespecialiseerde jurist in de arm nemen. Die weet hoe het in elkaar zit, hoe dit aangepakt dient te worden en hoe dit te brengen op de juiste manier bij de gemeente.
Bo: "Maar ik zou sowieso het gesprek aangaan met de buren: heeft overlast geleid tot dit geklik?" Dat hoeft helemaal niet. Ik denk dat sentimenten meespelen als de waarde van ons huis gaat omlaag of ons huis is moeilijker te verkopen met een studentenhuis ernaast, we willen buren naast ons met wie we wat kunnen opbouwen, een gezinnetje of zo met wie we kunnen bbq'en en die hun kant van de heg knipt, de buurt verloedert want de voortuin gaat veranderen in een vuilnisbelt of een bierkrattenfort etc.
Hebben de jongens zich voorgesteld aan de buren?
Contract
Wat me zo te binnenschiet. Hebben de jongens samen een contract met julli3e? Dus als groep? Of heeft elke jongen een apart contract? Voor zijn kamer? Dat lijkt me namelijk wel een punt als je hebt over een duurzame huishouding.
Met terugwerkende kracht
Je zou een en ander met terugwerkende kracht kunnen bewerkstelligen, jullie hebben ieder hetzelfde belang.
Ik weet nog dat mijn tante voor haar zoon en vrienden een huis heeft gehuurd, voor in de omgeving van hun MBO. Ze waren wat jonger (16 jaar) toen dit aanving. Ik heb begrepen dat er geen klachten waren dit heeft is zeker 3 jaar lang goed gegaan toen overleed mijn neef dus ik weet niet in hoeverre het is voortgezet.
Niet nieuw toch
Maar dit is toch geen verrassing voor je? In je draadje van vorig jaar is dit uitgebreid aan de orde gekomen en ben je er op gewezen dat er vergunningen nodig zijn als je een woonhuis koopt en het aan studenten wilt verhuren. En dat Eindhoven (net als Utrecht) daar niet heel soepel in is. Jij zag het toen wat somberder in en wilde het risico niet lopen, maar je man zag er nog wel toekomst in. Jullie hebben blijkbaar de gok genomen, had goed kunnen gaan maar helaas zul je nu toch aan die vergunningen moeten zien te komen.
Tsja
Ook mij komt de vraag bekend voor. En ook toen heb ik aangegeven dat die regels er niet voor niets zijn.
Het is jullie van harte gegund hoor, dat je het geld hebt om twee, drie huizen te kunnen kopen. Maar mag ik het toch een beetje zuur vinden als mijn enige huis daardoor in waarde daalt en ik de laatste jaren zelden meer in mijn tuin kan zitten zonder mee te moeten genieten van andermans muziek. Gelukkig slaap ik als een os, en houden de nachteljke feesten me niet wakker.
Een studentenhuishouden is per definitie tijdelijk. En ik ben geen jurist maar nr 2 lijkt me gewoon een gemeentelijke verordening.
naar de specialist
Hier staan vrij grote belangen op het spel en ik zou geen tijd verdoen met het vragen van advies aan een forum vol amateurs (of er moet hier een verhuurdersjurist rondlopen, die indruk heb ik niet), ik zou als de wiedeweerga advies inwinnen van een advocaat of andere rechtshulpverlener die hier echt verstand van heeft.
Groeten,
Temet
Miss Philips
Wat jij beschrijft is 1 kant van de zaak, en dat kan zo uitpakken maar met nette rustige studenten kan dat gelukkig ook meevallen.
Die gemeenteregel is er vooral zoals v@@s zegt om verkamering tegen te gaan. Huizen die geschikt zijn voor een gezin en te koop worden aangeboden, zijn bedoeld voor een volgend gezin (en dat kan ook een 1-persoons 'gezin' zijn). Voor studenten zijn er andere voorzieningen. Het moet niet zo zijn dat huisjesmelkers die huizen uit de markt halen, opkopen en opdelen in kamers voor studenten om er zo inkomsten uit te krijgen. En of je die kamers dan gaat verhuren aan je familie, aan vrienden, bekenden of vreemden dat doet niet terzake. Het mag niet zomaar en je hebt er eerst toestemming van de gemeente voor nodig.
quotum?
Het hangt helemaal van de plaats en zelfs de wijk af hoe dit gaat uitpakken. Misschien kun je alsnog een vergunning krijgen, misschien geldt er een quotum voor de betreffende wijk en moet je je huurders uitzetten. Dat uitzetten kan je ook nog eens gigantisch veel geld gaan kosten.
Het is een zichzelf versterkende spiraal. Er is een probleem, ach nee, het is niet de schuld van de studenten, het is de schuld van de huisjesmelkers. Weet je wat, laten we het aantal huisjesmelkers beperken. Hoe doen we dat? Door de bestaande huisjesmelkers een kunstmatig monopolie te geven. Goh, wat een verrassing, de huisjesmelkers laten hun woningen verloederen, reageren niet op klachten van overlast, help help, nog meer overlast. Laten we het aantal huisjesmelkers nog verder beperken. En zo kom je op een situatie dat een stad met 200000 inwoners waarvan 35000 studenten en nog eens 22000 niet inwonende studenten, een quotum heeft van, jawel, maar liefst 15%. En dan vragen ze zich af hoe het komt dat studenten zich niet inschrijven op de plek waar ze wonen...
U hebt blijkbaar een neus
voor lucratieve zaakjes, maar jammer genoeg staat de regelgeving in de weg.
Even ernstig blijven: in Eindhoven betalen die twee huurders (en de minderuitgave van een kamerend kind) de hypotheek af (u maakt winst, het kan nauwelijks anders).
Op het huis, waar 4 studenten huren, maakt u ongetwijfeld een forse winst.
En dan hier advies komen vragen over hoe u uw schuine zaakjes recht kan trekken? Hebt u dan geen schaamte?
Yvan
He bah, wat een nare reactie Yvan. Als je de financiën hebt om een huis te kopen voor je kind, zodat die op kamers kan is dat van harte gegund. Als de woningnood niet zo erg zou zijn voor studenten, dan was het waarschijnlijk helemaal niet nodig geweest. Ouders zijn over het algemeen geen huisjesmelkers, die er veel winst op willen maken. Quitte spelen is genoeg. Het enige wat je TS kan verwijten is dat ze wisten dat het illegaal was en ja dan moet je nu op de blaren zitten.
TS kan nog altijd het huis weer verkopen en het andere kind bij broerlief laten wonen (het was toch beide Eindhoven?). Vervelend voor de andere bewoners, maar als het überhaupt niet verhuurd mocht worden, zal er ook geen huurbescherming zijn.
mutsje e.a.
Ik vermoed dat Yvan geen idee heeft wat dat betekent: woningnood onder studenten en wat dat voor gevolgen heeft. In België is er een overschot aan studentenkamers.
Bovendien is het voor Belgische studenten veel minder belangrijk een fatsoenlijke kamer te hebben, want ze zijn van vrijdagmiddag tot maandagochtend toch bij papa en mama thuis. Daar is een studentenkamer meer een pied-a-terre/slaaphok dan een volwaardige zelfstandige woonruimte.
Eindhoven
Wat syboor zegt, daar kan ik me helemaal in vinden.
Ik had vroeger een vriendin wier ouders ook een huis kochten voor elk van hun vijf [!] kinderen, waarna het betreffende kind dan optrad als een soort vervangende huisbaas (ook niet altijd leuk trouwens).
Ik vind het juist zeer positief als je als ouder een dergelijke stap kunt zetten. Oplossing voor het kamertekort, ouders zijn vaak goede huisbazen die het huis ook goed onderhouden. En als het kind klaar is met de opleiding wordt het huis weer verkocht. Geen huisjesmelkers dus.
De reactie van Yvan slaat als een tang op een varken.
Ik zou meteen een goede advocaat nemen, TS.
Mirreke
Dat het prettig is voor studentan als ouders dat kunnen doen is onbetwist maar er zit ook een andere kant aan. De huizenmarkt in de meeste studentensteden is nogal overspannen, het is voor een gewone starter al heel moeilijk om iets betaalbaars te vinden. Als er dan ook nog flink wat oneigenlijke concurrentie tussen zit van mensen die heel makkelijk kunnen overbieden omdat ze veel meer geld hebben dan starters of gewone gezinnen en de kosten (evt. ruim) kunnen compenseren met huurinkomen dan kun je het als normaal mens helemaal schudden. Daar beschermt de gemeente tegen met die regelingen.
Dat ouders vaak geen huisjesmelkers zijn doet daar niet aan af. Utrecht speelt daar nog wat op in want hier is (of was?) een regel dat het als ouder mocht maar dan verplicht na 5 jaar weer vrijgeven op de markt. Eindhoven zal dat niet hebben.
Andere kant is dat er van mij ook veel meer gedaan mag worden voor de studentenhuisvesting, maar dus niet door het ontrekken van huizen aan de (gezins)markt.
Mag een alleenstaande dan wel zo'n huis kopen? Het lijkt me beter voor de huizenmarkt dat er 5 mensen gaan wonen die de kamermarkt ontlasten. En daarna sticht de eigenaar er een gezin, of het huis komt weer op de markt. Zo doen veel jongeren het in andere landen, anders krijgen ze nooit voet aan de grond op de huizenmarkt.
Neemt natuurlijk niet weg dat je je aan de lokale regels moet houden.
Li
Het gaat er niet zozeer om hoeveel mensen er in een huis wonen maar dat het normaal beschikbaar is voor de particuliere markt. Mensen die een huis kopen om het op te delen in studentenkamers zijn geen eerlijke concurrentie voor starters en gezinnen, het zijn een soort projectontwikkelaars die de particuliere koper met gemak uit de markt concurreren. Ze kunnen makkelijk fors overbieden omdat ze vaak geen hypotheek nodig hebben en het geld er toch makkelijk weer uithalen aan huur. Om de markt ook open te houden voor starters en gezinnen stelt de gemeente hier een quotum voor vast.
De studentenkamermarkt moet ontlast worden ja, maar niet door gezinshuizen van de markt te halen.
Ja, dat zal het wezen
Yvan zal wel niet goed weten, "wat dat betekent: woningnood onder studenten en wat dat voor gevolgen heeft. In België is er een overschot aan studentenkamers.".
Yvan heeft daar inderdaad geen erg goed zicht op, maar Yvan kan u wel prima voorrekenen hoeveel zo'n "nobele daad" zoal oplevert, bij een gegeven hypotheekrente, bij een gebruikelijke looptijd en een gemiddelde bezetting van de panden.
In elk geval genoeg om een advokaat te raadplegen. Het is een uiterst lucratieve belegging.
En ja: dan om advies vragen op een forum van modaal volk, dat er wellicht niet eens van kan dromen een tweede, een derde huis/appartement te kopen...
Dat vind ik er heel ver over! Pek en veren, nondedju!!!