Huis kopen voor kamerverhuur studenten (zoon + vrienden)
Onze oudste zoon gaat studeren in Eindhoven. Wij zijn van plan een huisje te kopen zodat onze oudste zoon met 2 goede vrienden samen op kamers kan. Nu zijn we al redelijk vergevorderd hiermee, er is een voorlopig koopcontract (wat we nog niet getekend hebben omdat we nog niet alle documenten hebben, vooral van de VVE). Maar 'onze' aankoopmakelaar heeft wel een flinke steek laten vallen, daar kwamen we vandaag achter. Een andere makelaar die we benaderden voor een taxatie (tbv hypotheek) vertelde ons dat we dan ook een vergunning nodig hebben. Een 'omzettingsvergunning' om onzelfstandige woonruimte te mogen verhuren. Verder lezend op de site van de gemeente blijkt dat er ook nog een omgevingsvergunning nodig is, omdat kamerverhuur in principe in strijd is met het bestemmingsplan. Kosten bij elkaar bijna 3500 Euro. Dat zou een makelaar toch moeten vertellen? Hij wist ervan, we hebben vanaf het begin altijd aangegeven wat onze bedoeling was. Heeft iemand hier ervaring mee? Zijn er andere constructies mogelijk, waardoor een vergunning wellicht niet nodig is? Als het wel nodig is, hoe lang duurt zoiets, en hoeveel risico lopen we als we het kopen en ze er alvast gaan wonen? Is het ook nodig als we de woning als geheel aan onze zoon ter beschikking stellen, en hem de inkomsten van onderhuur laten houden als studie- en leefgeld (ipv dat wij de kamers verhuren)?
De soep wordt niet zo heet gegeten enz. ...
Ik had al een vermoeden toen ik las dat het over maar drie huurders gaat (of eigenlijk twee, als ik zoon niet meetel).
Dit vond ik op internet:
Een gebruiksmelding is noodzakelijk bij kamergewijze verhuur aan meer dan 4 personen. Een gebruiksvergunning is noodzakelijk wanneer er bedrijfsmatig of in het kader van verzorgen een dag- of nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan 10 personen.
(...)
Wanneer u vijf of meer kamers verhuurt (of verhuurbare kamers heeft) geldt u voor de Kamer van Koophandel als ondernemer met een kamerverhuurbedrijf. Als u aan dit criterium voldoet bent u verplicht ingeschreven te zijn in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
Volgens mij heeft jullie aankoopmakelaar dus gelijk dat er niets aan de hand is. Maar ga vooral eens praten met de gemeente of kijk op hun website.
hoofdbewoner
Als je zoon de hoofdbewoner is en beide vrienden dragen aan hem huur af (met huurcontract en opgave bij de belastingdienst) lijkt het mij geen probleem.
Jullie verhuren aan zoon en hij verhuurt aan beide vrienden. Met jullie toestemming. Als je het zo doet lijkt het mij geen probleem, maar leg het voor aan de makelaar. Of nog beter, vraag het na bij de gemeente, die gaat er over.
maar...
@Jaqcuel: waar heb je die info gevonden? Kan het zijn dat dit van een andere gemeente is, en dat iedere gemeente andere eisen stelt?
Uiteraard gaan we het navragen bij de gemeente, maar deze info kregen we eind van de middag en dan ga je toch eerst zelf zoeken naar informatie want dan is de gemeente niet meer bereikbaar. Dus maandag zullen we zeker de gemeente bellen. Als die echter net zo handelen als de bank... nou ja, enige irritatie is er wel naar dat soort instanties zullen we maar zeggen.
Delftse studenten
Ik vond het op de site van de Vereniging voor Studie en Studentenbelangen te Delft.
http://www.vssd.nl/huisvesting/faq-hoe-verhuur-ik-een-kamer/
Inderdaad kan dit alleen voor Delft gelden, maar ik kreeg de indruk dat het om landelijke regels gaat. Dat is zeker het geval mbt de Kamer van Koophandel.
Google is your friend
Ik heb ook nog deze site gevonden, over het delen van een woning. De auteur zegt dat de regels per gemeente verschillen. Als zij geen regels hebben, en dat is kennelijk in Eindhoven het geval, gelden de landelijke regels. Daar ben ik echter niet naar op zoek gegaan.
Echter, die site gaat over het gezamenlijk huren van een woning, waarbij alle bewoners formeel dezelfde positie hebben. In jullie geval zijn jullie de eigenaar en gaat jullie zoon er wonen. Mogelijk valt dat nog onder jullie zorgplicht en hoeft hij geen huur te betalen.
Site Eindhoven
Als ik de website van de gemeente bekijk, is het in Eindhoven ook nodig bij minder dan vier kamers. Op een omzettingsverzoek wordt binnen acht weken beslist. Deze termijn kan met zes weken verlengd worden. Voor het afwijken van het bestemmingsplan kan een flitsvergunning verleend worden binnen een dag. Als de kamers niet verhuurd worden, is de vergunning mogelijk niet nodig, maar dat zal de bedoeling niet zijn.
lijkt erop dat Eindhoven erg lastig is
Makelaars
Jullie aankoopmakelaar weet dat vast wel, en anders is het helemaal erg dat hij huizen verkoopt in die stad en er niks van weet. Maar het is niet in zijn belang om jullie wijzer te maken. Gewoon zo snel mogelijk de deal rond, daar gaat het om. 'Wij behartigen uw belangen', geloof er maar niet in.
Ik heb al verschillende keren met makelaars te maken gehad (aan- en verkopen eigen huizen, verkopen huis moeder en schoonmoeder, aankoop huis kind) en ik ben behoorlijk sceptisch geworden. Ze komen er gewoon mee weg.
Bij verkoop huis schoonmoeder hadden we samen met de makelaar een vraagprijs bedacht. In dat gesprek vroeg hij, en wat zou nou jullie alleruiterste minimum zijn. Nou, x bedrag, maar afhankelijk van hoe de belangstelling is en hoe het gaat lopen, we gaan voor meer natuurlijk. Er was al heel snel een gegadigde waarmee we in onderhandeling gingen, hij bood, wij tegenbod, en we waren op weg naar een aardige prijs in het midden dat ging wel goedkomen leek het.
Belt de makelaar weer: gefeliciteerd, het huis is verkocht! Huh? We waren nog niet bij elkaar qua prijs?! Ja, ik heb tegen ze gezegd ' dit is hun minimum' en daar gingen ze mee akkoord. Ik was kwaad! Hij had gewoon geen zin om meer werk te doen, grote stappen gauw thuis. Dan kun je het laten afketsen, maar je weet nooit wanneer de volgende gegadigde komt en hoe lang je dan met dat huis blijft zitten dus toch maar gedaan maar we voelden ons wel gen**d, boeven zijn het, allemaal.
Beleid Eindhoven
Die omzettingen van woonhuizen naar onzelfstandige eenheden zijn vooral in de vooroorlogse wijken populair. Niet alle omwonenden zijn daar even blij mee. Wat ik er van weet is dat de gemeente een vrij strikt quoteringsbeleid hanteert en dat naleeft om gemor en overlast te beperken.
Educated guess: als je zoon met zijn makkers er zonder vergunninbg toch gaat wonen zou ik geen house warming party geven. Als er een boze buurman naar de politie stapt ben je de sjaak.
Dank voor de reacties
We hebben ons intussen verder ingelezen. Het is nogal complex... Je kan zo'n vergunning volgens de website alleen aanvragen als je eigenaar bent, maar wij willen dus graag weten hoeveel kans we hebben, liefst voordat we het huis kopen. Morgen gaan we dus bellen met de gemeente, en met de makelaar. Maar er is nog meer... ook het algemeen reglement van de VVE zegt dat de VVE toestemming moet geven voor bewoning door een ander dan de eigenaar. En bovendien dat ze een dergelijke toestemming ook weer kunnen intrekken. Wordt vervolgd...
Hoe staat het nu?
Ik ben wel benieuwd eigenlijk...
Hoe zouden jullie het willen doen? Wordt jullie zoon dan eigenaar, en verhuurt hij de kamers onder? Of worden jullie eigenaar, en huurt jullie zoon ook van jullie?
En hoe zit ht dan met hypotheekrenteaftrek. En mag je van de bank dan wel kamers verhuren? En er niet zelf wonen?
Ik zou daarnaast in eerste instantie eens bij de VVE navragen. Als die sowieso niet akkoord gaan, kun je meteen stoppen volgens mij. En ze komen er toch achter, via de medebewoners...
En ook het idee dat de VVE de toestemming weer kan intrekken... Voor je zoon lijkt me dat ook niet fijn, omdat hij dan constant zijn medebewoners erop moet wijzen dat ze stil moeten zijn. (Want het zal wel afhankelijk zijn van geluidsoverlast..., die toestemming).
Oh wacht
Stukje weggevallen.
Wat zegt de gemeente precies? Maken jullie kans en hoe groot is die dan, op die vergunning?
En dan, als jullie kans maken op die vergunning:
Hoe zouden... enz. enz.
Nog niet veel verder
Heel veel informatie gezocht, en maar weinig extra gevonden. We hebben via onze makelaar heel duidelijk laten aangeven dat het krijgen van de vergunning voor ons een ontbindende voorwaarde is voor het kopen van het huis. De huidige eigenaar zal die dus voor ons moeten gaan aanvragen (uiteraard op onze kosten). We hebben nog geen antwoord op dit verzoek.
Het idee is dat wij kopen en eigenaar zijn, zoon erin laten wonen en daarnaast 2 van zijn vrienden op een campuscontract een kamer verhuren. 'campuscontract' betekent dat de kamer alleen aan een student verhuurd mag worden, en dat die jaarlijks moet aantonen dat hij nog ingeschreven staat als student. De bank doet niet moeilijk, in die zin dat je voor een dergelijke aankoop 'gewoon' een iets hogere hypotheekrente (+0.4%) betaalt en een minder hoge financiering kan krijgen (max 60%). Dat is op zich geen probleem.
De gemeente zegt helemaal niks, en als ze al iets zeggen dan is het tegenstrijdige informatie. 'nee meneer, er zijn geen criteria vastgesteld voor het afgeven van een dergelijke vergunning'. Op internet is van veel gemeenten gewoon heel duidelijk te vinden hoe ze hiermee omgaan, maar niet van Eindhoven... Sommige hebben regels als 'niet meer dan 20% van de huizen voor kamerverhuur' (soms: tenzij het al meer dan 50% is). Met up-to-date lijsten waarin je kan zien hoe jouw straat/wijk daarin zit.
Mijn man ziet er nog wel toekomst in, ik zie het wat somberder in en vind eigenlijk dat we het risico niet moeten nemen. Jammer dan, dan moet zoon (en zijn vrienden) maar gewoon een kamer zoeken. Volgens mij is er genoeg in Eindhoven, behalve als wat er op websites te huur aangeboden wordt alweer vergeven is maar nog steeds op www staat.