ex wil ons huis kopen samen met zoon die zeer binnenkort uit huis gaat

Nou ja....

....het gaat wel verder dan dat natuurlijk. Zoon gaat hiermee een verplichting aan en als pa niet betaalt.....je moet er niet aan denken dat het tot een gedwongen verkoop komt.

Hoe goed is het contact met je zoon? En is hierover met hem te praten?

Emine

Het contact met zoon is prima. Hij had me er al iets over verteld maar vandaag mailde ex mij erover. Natuurlijk praat ik hierover met zoon, maar ik wil graag horen welke gevolgen ik misschien over het hoofd zie.
En inderdaad, stel dat zijn pa niet meer kan betalen, dan komen ze bij hem.....en inderdaad, stel dat het huis onder de waarde verkocht moet worden.....

Hoe zit het eigenlijk met de hypotheekaftrek?

Nee

Ik zou het afraden.

Je zoon heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek, kan zelf geen huursubsidie aanvragen, maar is wel verantwoordelijk voor de betaling van de hypotheek (als vader het om wat voor reden niet meer zou kunnen betalen). Alleen maar nadelen dus.

Daarnaast kan het ook gevolgen hebben als hij over een tijdje zelf een huis wil kopen of een lening wil/moet aangaan. Het is een lange verplichting, met veel haken en ogen, en waar je maar moeilijk vanaf komt.

het is fout van je man

... het is belachelijk dat je man (een volwassene!) z'n eigen kind wil inzetten en wil belasten met een schuld. Dus moreel is het sowieso fout.
En volgens mij vindt de bank dit geen goed plan dus ik zou dat gewoon vragen bij een hypotheekverstrekker. En vooral je zoon goed voorlichten over de risico's .
gr Angela

(verplaatst door forumbeheer ivm dubbele draad)

Aansprakelijk voor hele schuld

Vooropgesteld dat de bank akkoord gaat:

Als de hypotheek ook op naam van je zoon komt te staan, is hij aansprakelijk voor de hele schuld. Nachtmerrie-scenario als vader niet betaalt dus.

Het ligt voor de hand dat hij ook mede-eigenaar wordt van het huis dan. (Aansprakelijk zijn voor de lening en eigenaar zijn gaat niet automatisch samen).
Hij is dan dus huiseigenaar, en dat heeft gevolgen voor de belasting en voor bijvoorbeeld een eventuele uitkering. Daarnaast wordt hij ook mede aangesproken voor lokale belastingen.

Nou kun je allemaal afspreken dat vader alle betalingen op zich neemt, en zolang hij dat braaf doet is dat ook niet zo'n probleem. Maar als vader niet meer betaalt of kan betalen, hebben banken en de gemeente geen enkele boodschap aan: "Maar we hadden afgesproken dat ik niet mee zou betalen".

Als zoon ergens anders gaat wonen dan heeft hij, lijkt mij, alleen maar last van die constructie. Hij doet het misschien om zijn vader te plezieren, maar hij kan er ook niet zomaar van af als hij van gedachten verandert.

Kan dat als ze geen fiscale partners zijn?

of doet vader alsof zoon bij hem woont?

Ha Monet

Ik ben het helemaal eens met theekopje. Dit is een risicovolle constructie, waar vooral je zoon mee in de problemen kan komen.

Als pa niet betaalt. Maar ook als pa wel betaalt: zoon staat geregistreerd bij BKR. Mocht hij zelf een krediet willen, dan loopt hij ook tegen deze registratie aan.
En als pa slecht van betalen wordt, dan kan het zoon ook nog een negatieve BKR-registratie opleveren.

Ik zou je zoon ten stelligste willen afraden hier aan meewerken.

Ik snap de situatie wel, maar het is wel triest dat zoon nu morele druk op zich voelt om hier aan mee te werken

Waarom

Waarom zou je zoon het wel doen?

Wat zit er voor hem in?

En nog een gedachte: kunnen jullie nog bijv. 6 tot 9 mnd wachten (tot je zoon al een tijdje uit huis zijn) voor jullie het huis verkopen?

Zodat je zoon al een beetje los is van je ex EN van zijn ouderlijk huis (voor zover dat ook meespeelt).

Maak je geen zorgen Monet

Die hypotheek gaat je ex niet krijgen, banken zijn waanzinnig streng tegenwoordig, een bank kan zo'n constructie niet verantwoorden.

skik

Fijn

Fijn dat er al nuttige reacties zijn! Ex krijgt vanmiddag te horen of de bank akkoord gaat met deze constructie. Is dat onverwacht toch positief dan heb ik al een mooie rij argumenten. Ik werd net ook nog gewezen op het feit dat je als hypotheekeigenaar maar 30 jaar mag aftrekken van de belasting, die kan ook aan het rijtje worden toegevoegd. Voor hem zijn dat, bij het kopen van een eigen huis, dus alweer een paar jaren minder.

Er zitten alleen maar nadelen aan voor zoon, en voordelen voor zijn pa.
Voor mij zit er 1 voordeel aan, op deze manier ben ik sneller van de hypotheek af dan wanneer het huis nu in de verkoop gaat. Daardoor kan ik zelf iets gaan kopen i.p.v. dat ik nu huur (vrije sector, dus nogal duurder dan wanneer ik een eigen woning zou hebben), maar op deze manier wil ik dat echt niet!

Aftrek

Je mag 30 jaar aftrekken pér lening. Dus wij hebben onze eerste hypotheek al 12 jaar af mogen trekken, maar nu bij onze nieuwe begint de teller weer op 0 en hebben we weer gewoon 30 jaar (voor zover er over 30 jaar nog sprake is van hypotheekrenteaftrek )

wat een grote

Egoïst om je eigen zoon in te zetten voor zoiets!!!
Hoe staat je zoon erin?
Weten jullie al iets?

hypotheekrente aftrek

@Mikke: misschien dat je niet blij wordt van deze post, maar de hypotheekrente aftrek is echt maar 30 jaar.

Enige uitzondering is dat als je een hógere hypotheek neemt, je voor dat extra bedrag wel weer 30 jaar krijgt.

Anders zou eea ook wel een beetje een wassen neus worden. Dan kan je met 10x een hypotheek van 10 jaar 100 jaar aftrek krijgen.

https://www.eigenhuis.nl/hypotheken-financien/belastingen/hypotheekrenteaftrek/
•De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor iedere hogere hypotheek geldt die termijn steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent.

Hoe werkt het eigenlijk

Ik heb het zelf ook gedaan, maar ik vraag me nu af hoe het eigenlijk werkt, uitkopen. Stel je hebt een woning met een waarde van 150.000 en een hypotheek van 100.000. Je gaat scheiden. De overwaarde is 50.000. Voor ieder de helft, dus je moet je partner 25.000 euro uitkeren. Dat doe je door een tweede hypotheek te nemen en dan gaat de bank akkoord.

Maar wat als je je ex-partner op een of andere wijze 'kontant' 25.000 euro geeft? Dan is het verhaal nog hetzelfde: waarde 150.000, hypotheek 100.000. Het probleem is dan dat de bank niet zal accepteren dat de ex wordt ontslagen uit de hypothecaire verplichting. Dat kan alleen als de bewoner het hypotheekgedeelte van de vertrekkende partner als hypotheek op zich neemt, dus de hypotheek verhoogt naar 125.000.

Maar waarom is dat eigenlijk? De hypotheekschuld blijft hetzelfde (100.000), de bewoner heeft al jaren laten zien dat hij die hypotheekschuld kan betalen (neem ik aan), de waarde van het huis blijft hetzelfde, dus als de bewoner onverwachts niet meer kan betalen wordt het huis voor dezelfde waarde verkocht en heeft de bank theoretisch) meer overwaarde (50.000 in plaats van 25.000).

Het enige verschil dat ik zie is dat de bank bij twee hypotheeknemers een grotere kans heeft dat de betalingen doorgaan, omdat er een grotere kans is dat er iemand is die geld verdient.

Ik dacht daarover, omdat ik aan het bedenken was of er andere oplossingen waren.

Er zijn drie wensen: Monet wil van haar hypothecaire verplichting op het huis af; en ze wil haar deel van de overwaarde contant uitgekeerd krijgen. Ex wil in het huis blijven wonen.

Is er ergens iets anders te bedenken, waardoor die wensen toch kunnen uitkomen, of gedeeltelijk kunnen uitkomen?

Tsjor

tjor

het gaat mis aan het begin van je berekening in situatie 2.

Er blijft dan gewoon een hypotheek van 100.000. Je bent niet verplicht de hypotheek te verhogen als de compensatie via een andere vermogenscomponent kan bv spaargeld, aandelen, kunst.
De bank heeft daar niets mee van doen.
Het is juist makkelijker om uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te worden ontslagen omdat de hypotheek niet omhoog hoeft. Maar er moet bij de hypotheekgever wel voldoende inkomen zijn om die last te dragen. De zekerheid met 2 personen is natuurlijk groter.
De bank gaat niet eisen dat de hypotheek omhoog gaat. Ze stellen soms wel eisen aan de hoogte van de hypotheek tov de taxatie waarde. Wanneer nu de hypotheek verhoogd moet worden valt dit onder de nieuwe strengere regels. Dat is alleen maar ongunstig.

De bank maakt geen onderscheid tussen de partners beiden zijn verantwoordelijk voor de HELE hypotheek gedurende de looptijd., dat onjuiste onderscheid maken de hypotheekgevers zelf. Het is een gevoelskwestie omdat vaak het eigendom wel in 2 gelijke delen wordt geregistreerd, maar dat heeft niets te maken met de hypotheek. Je bent voor de helft eigenaar van het huis maar verantwoordelijk voor de hele hypotheek op het huis.

Daar zit het linke van scheiden en een onderhandse regeling, als er door de gene die zou betalen niet betaald wordt aan de hypotheeknemer dan komt de hypotheeknemer voor het hele bedrag bij de mede ondertekenaar. De ex partners hebben dan wel een vordering/schuld naar elkaar, maar van een kale kip kun je niet plukken. Dus dan heb je en geen huis en een extra schuld.

Hoe dan?

Hoe kunt je ontslagen worden uit die hoofdelijke aansprakelijkheid als je de overwaarde onderhands met geld of kunst of iets dergelijke betaalt? Stel dat de bewoner de bestaande hypotheek wel alleen kan dragen (wat hij in feite al 3 jaar doet), maar een eventuele verhoging van de hypotheek ivm uitbetalen niet krijgt vanwege een te laag inkomen.
De totale waarde van de hypotheek ligt altijd onder de waarde van het huis, anders is er geen sprake van overwaarde.

Tsjor

Tsjor

Er zijn twee opties: de bank gaat akkoord met het doorhalen van de naam van één van de parters. Voorwaarde is dat de blijvende partner voldoet aan de inkomenseisen van de bank voor het bedrag van de hypotheek. Dat kan mét verhoging zijn (voor de uitkoopsom) of zonder (als wordt uitgekocht met bijvoorbeeld spaargeld).

De andere optie, en dat is de optie die hier speelt: de bank gaat niet akkoord. Het huis zal dan moeten worden verkocht om Monet te ontslaan uit haar verplichtingen. De overwaarde wordt na verkoop verdeeld.

Het gaat er dus niet om of de achterblijvende partner de hypotheek wel of niet kan betalen, het gaat erom of hij voldoet aan de eisen die de bank stelt. En de overwaarde telt voor de bank wel mee als zekerheid bij het aangaan van de (nieuwe) hypotheek, maar het verandert niks aan het hypotheekbedrag (behalve dan dat hij de helft van zijn fictieve geld in echt geld aan Monet moet overmaken).

Dus

Een stapje verder zou al zijn als je weet of de bank akkoord zou gaan met het schrappen van de naam van Monet, als er verder niets verandert aan de hypotheek.
Dan blijft het probleem over, dat Monet haar overwaarde nog niet uitgekeerd heeft gekregen.

Tsjor

Als ex voor de huidige hypotheek voldoet aan de eisen kan Monet van de akte worden geschrapt. Voor de overwaarde kunnen ze zelf regelen wat ze willen: uitgestelde betaling, een lening (met rente, beter dan het op de spaarrekening zetten!), etc. Maar ik kan me voorstellen dat Monet daar weinig voor voelt.

Het nadeel voor haar is bovendien dat het belastingtechnisch onhandig is, bijvoorbeeld als ze binnen 3 jaar zelf een huis koopt.

Tsjor

Jij schrijft: "Een stapje verder zou al zijn als je weet of de bank akkoord zou gaan met het schrappen van de naam van Monet, als er verder niets verandert aan de hypotheek."

Dit lijkt me al duidelijk .

Zie openingsposting "Hij heeft getracht de hypotheek op zijn eigen naam te krijgen, dus mij uit te kopen, maar dit is mislukt gezien zijn inkomen."

NB Strikt genomen heb jij geljk: uit voorgaande zin blijkt niet expliciet waarom het niet lukt, maar ik schat in a) dat hij Monet niet kan uitkopen dus de hypotheek moet verhogen en dat de bank dat niet accepteert als hij enige schuldenaar wordt of b) dat het sowieso niet mag van de bank bij gelijkblijvende hypotheek (in geval ex Monet dus moet uitkopen, maar daar dan voldoende middelen voor moet hebben).

In beide gevallen heeft ex een probleem. Maar dat wisten we al .

Suze

Dat ex een probleem heeft was wel duidelijk, maar in beide scenario's zijn er verschillende oplossingen mogelijk. Meerdere mogelijkheden bekijken is altijd handig, toch?

Tsjor

Stand van zaken

Even ter verduidelijking:
Ex heeft voldoende geld om mij uit te kopen (helft overwaarde, waarvan ik al een groot deel heb ontvangen). Hij hoeft dus geen hogere hypotheek te nemen.

Ex heeft ook voldoende geld om de hypotheek te blijven betalen, alleen vinden banken dat hij dat niet kan (WW-uitkering met weinig zicht op werk), hij voldoet dus niet aan de eisen dus krijgt hij geen hypotheek op alleen zijn naam.

Gisteren heb ik een lang gesprek met de betreffende zoon gehad onder het genot van een pizza , en hem onder andere deze draad laten lezen. Samen met hem heb ik de nadelen voor hem op een rijtje gezet, deels nog uit te zoeken, deels gewoon helder. Voordelen voor hem hebben we niet gevonden.

Het bericht dat ex gisteren van de bank zou krijgen is niet gekomen, we weten nu dus nog niet of de bank akkoord gaat het met voorgelegde plan. Ik heb hem ondertussen wel laten weten hoe ik tegenover zijn keuze sta, zeker nadat ik van zoon had gehoord welke argumenten ex bij hem aan heeft gedragen om het zo te willen doen.
Argumenten die met 1 veeg van tafel zijn.....simpelweg omdat ze niet meer dan emoties zijn.

Fijn dat mensen hier meedenken, ik hou jullie op de hoogte van de vorderingen!

Groetjes, Monet

Met andere woorden

De bank dwingt jou dus om mede verantwoordelijk te blijven voor de hypotheek, zonder dat daar eigenlijk een goede reden voor is. Behalve dan dit: als je ex nu ww krijgt (zonder uitzicht op werk), dan zal je ex over een aantal jaren in de bijstand komen en dan wordt zijn inkomen drastisch lager. Dus dan gaat de bank weer naar jou kijken.

Hoe groot is de kans dat je ex vóórdat hij in de bijstand belandt weer werk heeft gevonden? en hoe lang duurt de ww nog?

Tsjor

De einddatum

Houd even in de gaten wanneer er een nieuwe hypotheek moet komen. Daarna kan de bank overgaan tot executieverkoop als ze geen nieuwe overeenkomst verstrekken.

AnneJ

bedoel je de einddatum hypotheek of een rentevaste periode?

Bij een aflossingsvrije hypotheek is er bijvoorbeeld geen einddatum.

Rentevaste periode

En een rentevaste periode wordt meestal opgevolgd door een nieuw aanbod, zonder dat daar een extra toetsing van het inkomen plaats vindt. Voor de bank is Monet dan nog steeds mede-verantwoordelijk voor de hypotheek, dus dan wordt niet alleen naar het inkomen van ex gekeken.

Overigens is de gevreesde overgang van ww naar bijstand ook voor je zoon een heel groot probleem.

Tsjor

Rentevaste periode

Die rentevaste periode was vorig jaar afgelopen. Volgens afspraak hebben we toen getekend voor een periode van 5 jaar, en inderdaad op ons beider inkomen, met daarbij de afspraak dat we feb. '15 het huis in de verkoop zouden doen.
Die afspraak doorkruist hij nu met dit plan, ook al zou dit op 'verkoop' kunnen leiden aan ex en zoon, maar dat is iets wat ik niet wil. Ik wacht nu eerst even op het besluit van de bank. Hopelijk loopt het allemaal met een sisser af en staat volgende maand het bord 'te koop' in de tuin.

Reden voor zoon

Monet, wat is de reden van je zoon, dat hij overweegt dit te doen?