Eerste huis kopen met hulp van familie
Onze oudste en zijn vriendin zijn bezig met het zich orienteren op het kopen van een eerste eigen (eensgezins)woning. Ze wonen nu in een heel dure vrije sector huurflat dus de stap is logisch. Zij hebben een financieel zekere positie en kunnen dan ook een hypotheek krijgen. Punt is alleen dat ze aanhikken tegen de 'kosten koper', het bedrag dat je zelf mee moet brengen en niet in de hypotheek op kunt nemen, en het feit dat hij nog een stuk studieschuld heeft.
Nu zijn wij zelf (of haar ouders) helaas niet in de financiele positie om bij te kunnen springen. Maar nu heeft mijn (behoorlijk draagkrachtige) broer aangeboden om ze te helpen, met een stuk lening voor bv die kosten koper. Of om de studieschuld in 1x te kunnen voldoen. Geweldig aanbod, maar daar zitten vast haken en ogen aan, belasting-technisch gezien. Ik weet dat er constructies bestaan waarbij de ouders mogen helpen cq schenken, maar hoe werkt dat voor een oom-neef constructie? Wie helpt ons de goede kant op om dat uit te zoeken?
Marktconforme rente
Volgens mij is er niets aan de hand als je vastlegt dat er een marktconforme rente wordt betaald en dat er wordt afgelost. Van schenken is geen sprake dus je hoeft niet bang te zijn voor een aanslag. Gezien het spreekwoord dat je met familie moet wandelen en niet handelen lijkt het me verstandig om de terugbetaaltijd niet te lang te laten zijn.
Op de website van de belastingdienst staat ook het een en ander. De rente voor de onderhandse lening is normaal aftrekbaar als die voor de aankoop van een woning is gebruikt. Wel moet je de gegevens van de geldverstrekker doorgeven.
Iedereen
mag nu weer iemand helpen een huis te kopen, de zg. 'Jubelton' hoeft niet van de ouders te komen. Maar dan heb je het over een schenking.
Lenen mag altijd aan iedereen. Hoe je het de rente regelt, daar zijn verschillende constructies voor. Je kunt er in geval van een huis een hypothecaire lening van maken, dat betekent dat je als uitlener een stukje huis als onderpand van je lening hebt. Je mag dan van de belasting niet meer een kwart boven de normale hypotheekrente gaan zitten anders zien ze het als een schenking. Of dat voor je broer nut heeft in dit geval is de vraag, omdat hij achteraan zal moeten sluiten bij de bank als eerste schuldeiser.
Je kunt er ook een 'losse' annuitaire lening van maken, dus zonder onderpand. De rente is dan voor de lener aftrekbaar net als bij een hypothecaire lening. Je mag dan een marktconforme rente vragen voor 'losse' leningen en die is een stuk hoger, zomaar 6-8%. Dat betekent ook veel aftrek. En als de uitlener dan een deel van de betaalde rente weer terugschenkt dan kan het voor beide partijen winstgevend uitpakken.
Het grootste punt is hier mogelijk dat de bank alle schulden en leningen meetelt om de hoogte van de hypotheek te bepalen. Dus als ze nu niet genoeg van de bank krijgen om huis + kosten te kunnen kopen dan gaat een extra lening ze niet redden, die gaat de bank gewoon in mindering brengen op de te verstrekken hypotheek. Eigen geld is dan de enige optie.
Teuntje
Als ze de lening aanmelden bij de bank niet nee....
rente en schenking
Wat ik weet dat er constructies zijn waarbij, in dit geval, de oom het geld leent aan neef/nicht tegen een marktconforme rente. Oom mag ieder jaar een schenking doen, voor dit jaar is dat € 2.219 zonder schenkingsbelasting, anders betaal je 30% belasting. Voordeel is dat je verkrijger de rente kan aftrekken omdat het voor een huis is, maar tegelijkertijd per saldo minder hoeft te betalen.
Wel is het verstandig om niet te verrekenen maar echt te betalen, dus iedere maand rente betalen en oom één keer per jaar de schenking over te laten maken.
Ginny
Ik denk dat je het alleen stiekum doen als je geen gebruik wilt maken van de rente-aftrek. Ik ben bang dat de bank het anders wel komt te weten via de belastingdienst of via de BKR of zoiets?
Nog even verder gezocht
Het schijnt dat niet alle banken een extra leningbedrag al van de hypotheek aftrekken. Daar willen ze wel naar toe maar het kan blijkbaar nog wel. Goed shoppen dus en een bank vinden die dat toestaat. Schenk- en/of leenconstructie gaat wel lukken zonder fiscale narigheid(kan zelfs met fiscaal voordeel!), zie alle suggesties hierboven.
Ik geloof niet
Dat de belastingdienst actief gegevens uitwisselt met banken en ook niet zomaar met bkr.
Zou zomaar kunnen hoor
Ik dacht dat Big Brother wel zo groot was maar misschien valt dat mee. Banken vragen altijd wel naar schulden en andere leningen als je komt voor een hypotheek. Als je dan met een stalen gezicht zegt dat je die niet hebt terwijl dat wel zo is, kweenie. Lijkt me niet handig. Maar misschien ben ik wel te eerlijk...
Foutje
Bovenstaande is van mij AAN Ginny.
Bedankt
Dank voor jullie reacties. Teuntje, het lijkt dat je er verstand van hebt en ik ben blij dat er toch nog wat kan..
. Ik geef alle info en tips door aan zoon!
maximaal hypotheekbedrag
Eerste stap is uitrekenen wat zo'n lening voor effect heeft op het maximaal hypotheekbedrag heeft. Het maximaal hypotheekbedrag zal omlaag gaan met een veelvoud van het leningbedrag, want een onderhandse lening wordt verondersteld een korte looptijd te hebben en daardoor hoge maandlasten.
Studieschuld bij DUO, daar mogen ze niet naar vragen. Maar als ze het desondanks ontdekken mogen ze naar (meer) bewijsmateriaal vragen en er rekening mee houden. Studieschuld is niet zo erg als andere persoonlijke leningen, het effect op de hypotheek wordt op een andere manier berekend dat bij andere leningen. Bij mij 'ontdekten' ze studieschuld omdat ik het als aftrekpost had opgenomen in box 3. Iemand die geen kosten koper op kan brengen zal vast geen studieschuld in zijn belastingaangifte hebben opnemen. Maar de bank wilde ook bankafschriften zien van een maand aaneengesloten. Als daar een DUO aflossing tussen zit dan ben je alsnog de sjaak. Dus ga er voor de zekerheid van uit dat studieschuld effect heeft op je maximaal hypotheekbedrag.
Als kopen met dit maximaal hypotheekbedrag nog steeds haalbaar en aantrekkelijk lijkt, dan is het stap om te kijken naar hypotheekverstrekkers en hoe ze omgaan met die onderhandse lening. Met name wat ze willen qua stukken, bewijsmateriaal en wat het betekent voor de planning (de hypotheek moet wel op tijd rond zijn). Hier kunnen ook weer kosten bij komen (bijv. als de hypotheekverstrekker wil dat de lening notarieel wordt vastgelegd).
Derde stap is om je ontbindende voorwaarden heel goed te lezen en je hypotheekaanvraag op een dusdanige manier te doen (meerdere offertes bij meerdere banken!) dat je een beroep kunt doen op je ontbindende voorwaarden, mocht dat mogelijk zijn. D
Ga in elk geval niet proberen deze lening te verzwijgen. Dat gaat mislukken. Toen ik een huis kocht moest ik bankafschriften van een jaar terug overleggen om aan te tonen dat mijn ingebrachte eigen middelen echt van mij waren. De belastingaangiftes van twee verschillende jaren was niet eens genoeg bewijs. Daarnaast recente bankafschriften van minimaal een maand aaneengesloten, dus maandelijkse kosten voor rente/aflossing/inkasso zien ze ook.
Zonnebloem
Syboor heeft er nog veel meer verstand van 
.
Maar zoals ik ook al dacht zit de grootste hindernis niet in een schenk- of leen constructie, dat is zo moeilijk niet. Het zit hem vooral in de maximaal te krijgen hypotheek. Dus zoeken naar een bank die de onderhandse lening niet of niet volledig op de maximale hypotheek in mindering brengt, en die een beetje soepel doet over de studielening.
Syboor, een onderhandse lening kan ook een looptijd hebben van 30 jaar hoor, met bijhorend relatief laag maandbedrag aan rente en aflossing. Dat hebben wij voor onze kinderen gedaan. Met in de leenovereenkomst de clausule dat de lening afgelost wordt bij verkoop van het huis, of gewoon eerder wanneer wij dat aangeven. Dan moeten ze bij de bank aankloppen (en in hun geval kan dat ook). Dat geld is dus heus wel eerder terug dan na 30 jaar. Als wij met vervroegd pensioen willen ofzo .
Hypotheker
Zoon en zijn vriendin zijn nog niet bij een bank geweest; hun hele orientatie loopt via de Hypotheker. Die heeft ook een uitspraak gedaan over het maximaal te lenen bedrag. Waarbij dus ook de studieschuld is meegenomen.
Is zo'n Hypotheker dan gunstig, of kunnen ze beter zelf bij de diverse banken informeren?
Schenken
Het is al gezegd, schenken voor een huis kan zonder fiscale consequenties. Je broer mag het geld schenken en dan is er geen probleem meer. Dan komt het op goed vertrouwen dat het geld terugkomt zodra het kan. Maar of je daaraan moet beginnen... er zijn families om minder uit elkaar gevallen.
Of, maar daar moet je je goed over de haken en ogen laten informeren, JIJ leent geld van je broer. Compleet met rente en aflossing. Als dat kan binnen jullie woonlasten/hypotheek dan zal jou hypotheekverstrekker daar niet mee zitten. Je geeft het geld als schenking door aan je zoon, die dan tegen zijn bank kan zeggen, ik heb gelukkig vermogende ouders en die schenken mij een bedrag. Je zoon kan het geld wat jij aan je broer betaalt weer aan jullie betalen. Maar ook hier.... zie boven... dat moet dan tussen jou en je zoon op goed vertrouwen.
Hypotheker
Mijn ervaring met de hypotheker is goed. Voordeel isdat die een overzicht kunnen geven wat er bij veel diverse banken mogelijk is en dat kan best verschillen. Een bank gaat alleen uit van zijn eigen producten en zal je niet vertellen wat er bij de concurrentie kan.
Dat max. te lenen bedrag dat ze te horen hebben gekregen is denkelijk gebaseerd op inkomen en studieschuld, en niet met een onderhandse lening erbij bedacht. Dus samen met de hypotheker zoeken naar een bank die dat wil accepteren. Of toch een huis zoeken wat inclusief kosten koper binnen die hypotheek past.
En garant staan voor een deel van de lening?
Ik geloof dat mijn schoonvader dat zo voor 1 van zijn kinderen geregeld heeft. Dat vond de bank toen prima.
Ginny
Dat hebben mijn ouders ooit voor mij gedaan waardoor ik uit verschillende mogelijke hypotheken het aanbod met de lagere rente kon kiezen. Aangezien mijn ouders een huis met overwaarde hadden, was de bank ook toeschietelijker met een dergelijke garantstelling.
Alleen: hier gaat het om een bemiddelde oom. En of die zover wil gaan met zijn eigen vermogen borg te staan voor de lening van neef of nicht is natuurlijk wel weer de vraag. Dingen kunnen raar lopen in het leven en dan kan het gebeuren dat de bank toch bij de garantsteller aanklopt. Ik zou dat als oom niet snel doen. Geld dat je nu overhebt uitlenen is een ding, een voorschot nemen op de toekomst weer een ander.
Groeten,
Temet