Bepaling in voorlopig koopcontract
Ik kreeg vandaag de concept versie van het voorlopig koop contract van het huis wat ik gekocht heb.
Daarin staat onder andere de volgende passage waarvan ik benieuwd ben of dat normaal is?
De passage over de moederhaard was mijn voorwaarde bij de onderhandelingen.
Verkoper heeft de woning nooit zelf feitelijk gebruikt en heeft derhalve koper niet kunnen
informeren over eigenschappen van gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.
20.2 Verkoper zal zorgdragen dat de geiser en de moederhaard werken, aangezien gas en electra niet is aangesloten, kunnen deze werkzaamheden echter pas uitgevoerd worden nadat koper deze aansluiting heeft aangevraagd.
20.3 Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 100 jaar oud is en dat de
eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 2 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.
In oudere woningen kan op (niet) zichtbare plaatsen asbest en/of lood zijn verwerkt. Bij oudere woningen dient u er als koper rekening mee te houden dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Indien hierover twijfels bestaan dient u daartoe nader onderzoek te plegen. Dit geldt ook indien u voornemens bent te gaan verbouwen.
Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor o.a. de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in de koopovereenkomst omschreven woongebruik.
20.4 koper heeft de woning inmiddels bouwkundig laten inspecteren.
Begrijp ik niet
Wat is de uitkomst van die bouwkeuring?
Dat van die geiser en die moederhaard, het niet aangesloten zijn op gas, kan nog een probleem worden. Wat wil je? Dat hij wel laat aansluiten op gas en elektra en water?
Die aansluitingen vormen in zichzelf een soort van keuring mbt de installatie. Het is mogelijk dat aansluiten helemaal niet kan in de toestand waarin eea zich bevindt.
Of wordt daarover iets in het rapport van de bouwkeuring gezegd?
Wat er staat, feitelijk, is dat je wel een huis koopt, maar dat het maar de vraag is of dat huis in deze staat bewoond kan worden. Dat je dat weet, dus dat eventuele gebreken die maken dat je het inderdaad niet kunt bewonen, niet tot verborgen gebreken kunnen worden gerekend.
Maar nogmaals: wat zegt het bouwkundig rapport?
Groet,
Miriam Lavell
Waar twijfel je over? De ouderdomsclausule is standaard, en de bepaling over de moederhaard is in jouw voordeel. Het risico zit in het stukje over feitelijk gebruik, maar daarvoor heb je de bouwkundige keuring laten doen (die overigens niet zaligmakend is).
Hoe zit het met de vloeren en leidingen?
Kromme tenen
vic"De ouderdomsclausule is standaard,"
Ik vind 'm toch wel vreemd geformuleerd, zeker in relatie tot gasleidingen etc. Vooral deze toevoeging "In afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 2 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom." is nogal wat.
De ouderdomsclausule heeft normaal gesproken betrekking op een krakende trap of een scheve deurpost.
Groet,
Miriam Lavell
Bouwkundig rapport
Uit de bouwkundige keuring zijn geen gekke dingen gekomen. Maar zo extreem uitgebreid vond ik de keuring niet.
Waar twijfel ik over. Tja, ik weet het niet. Het leek me zon aparte bepaling. Daardoor ga ik juist twijfelen eigenlijk.
Water doet het trouwens wel al, dat is niet afgesloten geweest.
Hmmm
Heb je voldoende hulp om te klussen of geld om werk uit te besteden? Ik moet bekennen dat ik het een spannende onderneming vind voor 'een vrouw alleen'. Ik zou het niet aandurven.
Vind ik ook gek goed uitzoeken
Die tekst wekt toch de indruk dat je mogelijk een onbewoonbaar te verklaren pand hebt gekocht.
Als dat niet de werkelijkheid is (bouwkeuring), dan moet die tekst die indruk ook niet wekken.
Wat staat er eigenlijk in art. 5.2?
Hier vind je een standaar overeenkomst van veh http://www.de-aankoopmakelaar-amsterdam.nl/Koopaktebestaandeeengezinswoningmodeljuli2008.pdf
Zoek de verschillen.
Hier http://www.uwhypotheeksite.nl/boelaars_fs3/fs3_site.nsf/htmlViewDocuments/20155868BFB014ACC12573F40056E619/$FILE/toelichting_koopcontract_bestaande_woning.pdf toelichting op de standaar nvm overeenkomst.
In beide gevallen gaat 5.2 over erfdienstbaarheden.
Dat heeft niks met gebreken te maken, maar met rechten van anderen. Beperkingen aan het gebruik kunnen dan ontstaan omdat er nog een hypotheek op rust, of iemand anders gebruiksrecht heeft op het huis.
Dat heeft helemaal niks van doen met dat het gas niet werkt.
Groet,
Miriam Lavell
5.2
Dit staat er in 5.2
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
Zie ouderdomsclausule 20.3
Tja jemig. Zo erg ziet het er niet uit en ook uit het bouwkundig rapport kwam niks raars. Maar als dit soort bepalingen niet standaard zijn lijkt het er op dat ze iets willen verbergen of zich heel erg indekken dus.
Veiling
De verkopers hebben dit huis op een veiling gekocht en er dus niet gewoond. Het lijkt of deze bepalingen het zelfde zijn als bij een huis wat je op de veiling koopt?
Is het dan deze?
Er zijn verschillende koopaktes in omloop.
Is het deze? www.dopendop.nl/pdf/Koopakte%20woonhuis%201.doc
Is de verkopend makelaar een NVM makelaar? Zo nee, van welke club is hij dan wel lid? Kun je van die club het standaard contract vinden?
Zo ja, waarom wordt dan niet het NVM contract gebruikt?
De verkoper dekt zich te veel in. Nu staat het er alsof jij niet mag verwachten dat je er kan wonen. Ik neem aan dat je het gekocht hebt in de verwachting dat je er kan wonen.
Als de verkoper meent dat er mogelijk iets niet werkt, dan moet hij dat concreet maken.
Ik zou dit niet zo tekenen.
Ik kan je niet verder helpen. Je zou naar een Juridisch loket kunnen gaan voor verdere hulp. Je kunt ook naar de vereniging eigen huis. Maar misschien is je oom ook wel gehaaid genoeg.
Je kunt bovendien zo brutaal zijn om het concept van VEH als contractmodel voor te stellen.
Ik hoop dat je er uitkomt.
Groet,
Miriam Lavell
Nog even
Ik denk dat de tekstwijziging alles te maken heeft met jouw wens dat de moederhaard en de geiser het doen.
Ik vond een voorbeeld van een ouderdomsclausule die er direct mee verband houdt.
http://www.wittewoningmakelaars.nl/begrippenlijst/O/160/ouderdomsclausule_.html
"de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."
De verkoper wil kennelijk best die haard en die geiser aan de praat krijgen, maar geen verantwoordelijkheid voor de gasleiding.
Toch heeft ie die wel. Hij heeft verkocht onder jouw voorwaarde dat de geiser en de haard het zullen doen.
De ouderdomsclausule zoals hier geciteerd kan gelden, maar dan met uitzondering van de gasaansluiting, in ieder geval het traject van de gasmeter naar de moederhaard en de geiser. Het makkelijkste is dan om uit die tekst de woorden -en gas- te schrappen.
Verkoper zorgt maar dat het werkt. Bovendien vóór de overdracht.
Zie hier http://www.stedin.net/SiteCollectionDocuments/Consumenten_en_kleinzakelijk/Tarieven/2012%20Tarieven%20gas%20kleinverbruik.pdf
Ik heb geen idee hoeveel gas je nodig zou hebben en al helemaal niet wat er allemaal vervangen moet worden, maar verkoper kan voor een paar duizend euro klaar zijn.
Dat moet ie maar doen.
Ik zou dat strak spelen als ik jou was. Dat, of niks, of op zijn best een begroting van de te maken kosten en dat dan van de koopprijs af + natuurlijk de extra maanden huur die jij moet betalen om dit werk af te kunnen ronden voordat je gaat verhuizen.
Groet,
Miriam Lavell
Snuggle`s
"20.2 Verkoper zal zorgdragen dat de geiser en de moederhaard werken, aangezien gas en electra niet is aangesloten, kunnen deze werkzaamheden echter pas uitgevoerd worden nadat koper deze aansluiting heeft aangevraagd."
Als de haard en geiser heel lang niet zijn gebruikt en er geen electra en gas aangesloten zijn in het huis dan wordt het moeilijk uittesten. Ik zou de verkoper hier apart voor laten tekenen. Jij vraagt gas en electra aan en je wilt dat de apparaten bijvoorbeeld binnen 2 weken naar behoren functioneren. Getest op capaciteit, veiligheid (gaslek, reinigen, onderhoudsbeurt, koolmonoxideuitstoot enz.). Je zou een offerte kunnen laten maken bij een kachelspecialist en die in de clausule kunnen verwerken als geraamde kosten. Misschien is de apparatuur in zo'n onveilige staat dat je ze niet in gebruik mag nemen, wat dan? Vergoeding van de verkoper of moet je het huis inclusief apparatuur dan accepteren? Het lijkt inderdaad of ze proberen om onder eventuele tegenvallers uit te komen. Jij moet vooral denken aan je veiligheid. De apparatuur is alleen al onveilig als er geen bonnen zijn van onderhoud van de afgelopen jaren.
Hoort bij de afspraak
"Als de haard en geiser heel lang niet zijn gebruikt en er geen electra en gas aangesloten zijn in het huis dan wordt het moeilijk uittesten."
Dan moet de verkoper dat alsnog aansluiten.
Dat hoort bij de afspraak dat die dingen zullen werken bij de overdracht. Dat is niet pas na de overdracht.
De verkoper kan ook onderhandelen en nog meer van de prijs afdoen.
Groet,
Miriam Lavell
Gas
Dat is een goed idee om dat eruit te laten halen, van het gas.
Het is wel de afspraak dat ze de moederhaard en geiser vóór de overdracht werkend hebben (gemaakt). Ik ga het gas en Electra al eerder aan laten sluiten. Tenminste, ik hoop dat dit kan voordat je er woont, morgen even bellen.
Ik zal het juridisch loket ook bellen. Al googlend vond ik wel dat het vaker voorkomt, deze bepalingen. En dat je ook zonder deze bepalingen moeite zal hebben om verborgen gebreken te bewijzen.
Tja tja tja. Ik kan natuurlijk vragen of ze het eruit halen, maar als ze dat niet willen...
Miriam
Ik lees niets over de veiligheid van de apparaten. Aansluiten en aanzetten is simpel, daar heb je alleen gas voor nodig. Daarmee heeft de verkoper aan de eisen voldaan blijkbaar. Ik zou erbij willen hebben dat de apparaten en leiding gekeurd zijn voor de overdracht. Als je daarvoor een installateur/monteur laat komen en meldt dat er geen gas aangesloten is nemen ze een gasfles mee.
Het financiële stuk is belangrijk, de deugdelijkheid van de apparaten zou voor mij voorop staan.