Inschatting meerjarenonderhoud eigen woning

Dat is ingewikkeld

Het is een beetje gokken toch. Je kunt mazzel hebben, maar ook pech. Ik neem aan dat je woningbouwvereniging een tamelijk precies onderhoudslogboek heeft van de woningen.
Zorg dat je dat erbij krijgt.
Ik denk dat de VEH je vraag meer precies kan beantwoorden.
Groet,
Miriam Lavell

Geen logboek en veh

Dank je Miriam.
Er is (nog) geen logboek, omdat de woningen pas vijf jaar oud zijn. Ik ben de eerste bewoner Maar ik zal inderdaad bij de woningbouwvereniging vragen wat zij als 'standaard' hanteren.

De VEH heb ik inmiddels gevonden, en me aangemeld voor de mailinglist 'onderhoudskalender'.

Ik vind het zo spannend, maar ook zo leuk!

Paar dingen

- regulier onderhoud/vervanging kan geraamd worden, afhankelijk van het type materiaal of ontwerp. Bijvoorbeeld een plat dak moet grosso modo 1 keer in de 20 jaar vervangen worden. Schilderwerk moet afhankelijk van de kwaliteit van het hout iedere 3 jaar gecontroleerd worden, en gemiddeld eens in de vijf jaar geverfd. Dit zijn maar wat kreten, er zal hout zijn dat te zacht is en elke drie jaar geschilderd moet worden. Er zal een plat dak zijn dat na 40 jaar nog niet lekt. je kunt tabellen vinden http://www.eigenhuis.nl/onderhoud-en-verbouwen/Onderhoud/planmatig-onderhoud/onderhoud-kosten/ om een schatting te maken.

- er kan sprake zijn van versnelde reparaties. Bijvoorbeeld slecht hout in je kozijnen, een slechte gevelconstructie waardoor schilderwerk meer te verduren heeft, andere bouwfouten die je niet meer kunt verhalen op de bouwer. Bedenk in dit verband dat particulieren ongeveer 5-6 jaar extra garantie hebben op hun huis (vroeger GIW) als dat bij de huisverkoop was geregeld. Na die periode sta je dus als koper van een huurhuis in dezelfde positie als de particuliere koper van een nieuwbouwhuis. Je hebt geen extra contractuele rechten meer. Het inschatten of er een kans is op dit soort verborgen gebreken is altijd koffiedik kijken. Bij het bouwjaar van jouw woning zou je bijv. kunnen denken aan de ventilatie-installatie. Die moet helemaal goed ingeregeld zijn.
Maar goed, ik wil maar zeggen, er is ook onplanbaar onderhoud/risico's. Denk ook aan stiekeme langzame lekkages.

- veel eigenaren onderhouden hun huis niet naar de regelen der kunst. Dat geldt zowel voor particulieren als voor corporaties. Het voordeel van kopen boven huren is dus dat je onderhoud kunt uitstellen, je hebt meer vrijheid. In de huur zit theoretisch al het onderhoud in de prijs inbegrepen. Bij appartementen betaal je via de servicekosten. Maar een rijtjeshuis, 5 jaar oud, is een prima begin om eventueel onderhoud te weinig uit te voeren en zo jezelf geld te lenen. Als bij verkoop de woning wat uitgeleefd is dan wordt dat gewoon in de prijs verdisconteerd. Dit klinkt even heel negatief, maar zo bedoel ik het niet. Je hebt gewoon meer vrijheid, meer keuzes, als eigenaar.

-

Rijtjeshuis en giw

Vertigo, het is een rijtjeshuis. Dus geen VVE. Er staan ongeveer 20 huizen in dit rijtje, waarvan er eentje al is verkocht en 3 nu bezig zijn om te kopen. De rest blijft huur (tot een huurder opzegt).

Rodebeuk, dank je voor het lijstje. Ik heb er een printje van gemaakt, dat is een goed uitgangspunt.
Ik denk dat je gelijk hebt met je omschrijving van uitgesteld onderhoud. Ik vat dat ook zeker niet negatief op. Ik had vroeger een parterre uit 1905, en later nog eentje uit 1935 ('Haags portiek'), en daar was het uitgangspunt qua onderhoud heel anders dan bij een huis van 5 jaar oud dat gebouwd is onder GIW-garantie

Ik merk dat ik nu al veel meer zin heb om geld te investeren bijvoorbeeld in de tuin (nieuw terras). Niet dat je dat terug vindt in de verkoopprijs over tien jaar (bijvoorbeeld), maar het voelt toch meer alsof het geld niet weggegooid is.

Juist wel

"Er is (nog) geen logboek, omdat de woningen pas vijf jaar oud zijn."
In dat geval zou ik juist wel iets van een logboek verwachten. Niet eentje opgesteld door de woningbouw zelf, maar deelboeken opgesteld door fabrikanten/leveranciers.
Bedrijven zijn er onderling juist heel goed in om aansprakelijkheden te ontduiken door afnemers allerlei onderhoudsplichten op te leggen. Dat soort technische informatie kan je helpen bij het opstellen van je eigen plan. Maar Rodebeuk heeft wel gelijk. Het is eigenlijk heel gebruikelijk om bij nieuwbouw de eerste 25 jaar helemaal niks te doen, behalve wat cosmetische zaken.
Je mag het als eigenaar helemaal zelfs weten.
Groet,
Miriam Lavell

Schilderabonnement

Bij sommige schildersbedrijven kun je een 'abonnement' afsluiten. Dan komen ze een keer alles doen, en daarna periodiek nalopen en bijwerken. Volgens mij is dat wel een gunstige optie. Overig groot onderhoud zul je i.d.d. niet zo snel hebben bij een nieuwbouwhuis. Het is wel aan te raden om een spaarpotje aan te leggen voor klein onderhoud, nieuwe cv-ketel e.d., maar dat zul je zelf wel bedacht hebben
Leuk hoor dat je de stap neemt. Gefeliciteerd! Heb je toch een goede beslissing genomen toen je daar destijds ging wonen.

Buitenkansje

'Leuk hoor dat je de stap neemt. Gefeliciteerd! Heb je toch een goede beslissing genomen toen je daar destijds ging wonen.'

Ja, dat gevoel heb ik ook. Hier komen wonen was al een goede beslissing (pfff, als ik aan de overlast in het vorige huis denk), en dankzij de derivatenhandel van Erik Staal kan ik het huis nu ook nog eens kopen!

Echt een buitenkans, zo ervaar ik het.

Vic

Ik denk dat zo'n schildersabo vooral een voordeel is voor de schilder omdat je aan 'm vastzit, niet meer naar een ander kan en omdat de schilder weet dat hij dan en dan weer bij jou terecht kan. Doen ze wel genoeg moeite dan om jou als klant te houden?

Valt tegen

VVE raamt de kosten op ongeveer 300 euro per maand. Hier staat een mooi overzicht van kosten en levensduur/onderhoud.

http://www.eigenhuis.nl/onderhoud-en-verbouwen/Onderhoud/planmatig-onderhoud/onderhoud-kosten/

Het leek mij voorheen overdreven 300 euro per maand. Daar ben ik van terug gekomen. Ons huis is nu 30 jaar oud en 6 jaar geleden geschilderd. Dit jaar alleen al: nieuwe CV ketel (1500 euro), dakgoot (1000 euro), groepenkast (750 euro) vervangen. We hebben problemen met de riolering, dus dat moet nog. Het schilderwerk buiten en binnen moet weer, dat doen we in de vakantie zelf.

Een tip, verkoop je huis als het een jaar of 25 oud is .

Woningcoöperatie?

Ik weet niet of het kan, maar toen wij 25 jaar geleden ons eerste huis kochten was dat ook in een rijtje met een paar koop en de rest huur.
De woningbouw moest dus zelf ook nog onderhoud plegen aan dat rijtje en b.v. dakbedekking moest met je buren samen en de buren huurden toen nog.
Omdat de woningbouw ook niet een straat met huizen wilde hebben waar een aantal goed onderhouden en een paar minder goed onderhouden en ook geen straat waar b.v. alles in verschillende kleuren was geschilderd wilde hebben, boden ze na enkele maanden alle kopers een contract aan voor het onderhoud. Dat onderhoud betrof alleen de buitenboel. Dus niet een nieuwe ketel/keuken ofzo. Omdat verkoop door woningbouw toen nog in de pionierfase zat hebben we er een advocaat naar laten kijken (vader van 1 van de kopers), want het was (leek ons) zo gunstig dat we het niet helemaal vertrouwden.
Dat bleek onterecht...het is ook wel logisch...als die schilders buiten bezig zijn is het handiger meteen het hele blok te doen dan er 3 over te moeten slaan....W.s. ook goedkoper
Dakbedekking idem dito.
En het contract was per jaar op te zeggen en ook als je verkocht meteen beëindigd. Een soort collectief onderhoudscontract dus. Erin stond precies wát eronder viel.
Het grootste nadeel was wel dat je geen inspraak had op de kleuren en kwaliteit. Maar over het algemeen zorgde deze coöperatie er wel voor dat het onderhoud 'goed' werd uitgevoerd.
Wij hebben dat gedaan en de andere kopers in ons blok ook. Onze huizen waren al ouder en we hebben er (denken we) alleen maar profijt van gehad.
Tegenwoordig (huur sindsdien niet meer) hebben ze een soort verenging waar je al koper lid van kan worden waarbij je 'verzekerd' bent van het normale onderhoud. Géén onvoorziene reparaties die niet onder het normale onderhoud vallen. Dat was in 'onze tijd' nog wel. Ik weet dat daar regelmatig gesteggel over is. Op zich lijkt me die vereniging wel gunstiger...je kan collectief inkopen en dat is natuurlijk altijd voordeliger, maar je kan niet meer zelf dingen als schilderen doen en ook niet meer beslissen wanneer precies. Maar of het nog zó voordelig is als in onze tijd vraag ik me af. Toen wij dat contract hadden was het hele blok, zelfs de hele straat nog huur op 3 na. Nu is bijna alles koop op 3 huurders na en is de helft niet meer erbij aangesloten dus de situatie nu is heel anders.
Maar het is in ieder geval de moeite waard om er eens naar te informeren/kijken.
groeten albana

Klopt albana

Ruim 15 jaar geleden kochten wij ons huis ook van de woningbouwvereniging. In ons rijtje was nog een andere eigenaar, de rest huurde. En inderdaad was het voor de eigenaren mogelijk mee te liften op het onderhoud dat gepleegd werd door de woningbouwvereniging. Wij hebben dat overigens niet gedaan, wel telkens overwogen en nagerekend. We hebben diverse dingen zelf anders uitbesteed (zoals schilderwerk, vervangen ketel) en zelf gedaan. Ik vond het via de woningbouwvereniging niet echt goedkoop.

Gegevens opvragen

Vraag een set tekeningen met derails etc op. En een materialenlijst wat er verwerkt is.

Jaymza

Grappig

'Het grootste nadeel was wel dat je geen inspraak had op de kleuren en kwaliteit. Maar over het algemeen zorgde deze coöperatie er wel voor dat het onderhoud \'goed\' werd uitgevoerd.'

Grappig. Ik sprak iemand anders die juist afraadde om het schilderen van de buitenboel te laten uitvoeren door de schilder(s) van de woningbouwvereniging. Want: 'woningbouwverenigingen hebben de slechtste schilders van de wereld in dienst, dat weet iedereen'.

Ik ga het in ieder geval overleggen met de woningbouw, ik was toch al niet van plan om als enige in de straat knalgroene kozijnen te hebben

Waarom zouden ze?

Waarom zou de woningbouw de slechtste schilders in dienst hebben? Het is toch ook voor hun belang dat die woningen goed onderhouden worden? Trouwens onze woningen (huur) worden inderdaad eens in de zoveel tijd collectief opnieuw geschilderd en dan huurt de woningbouw een schildersbedrijf in. Dus geen eigen personeel hebben ze hier. Idem met het onderhoud van de ketel, is gewoon een loodgietersbedrijf uit de omgeving die particulieren ook gebruiken.

Mona

'Waarom zou de woningbouw de slechtste schilders in dienst hebben? Het is toch ook voor hun belang dat die woningen goed onderhouden worden?'

Tja, eerlijk gezegd heb ik ook wel meegemaakt dat de aannemers die ingehuurd werden door de woningbouwvereniging erg slecht werk afleverden (of zelfs niet eens kwamen opdagen!) en vervolgens toch doodleuk een declaratie stuurden. En betaald kregen.

Ik denk dat diegene bedoelde dat er weinig toezicht was op de uitvoering, de mensen op kantoor (van de woningbouwvereniging) kwamen echt niet bij het verven kijken. En omdat de rekeningen toch wel betaald werden (er was tot voor kort geld zat bij de woningbouwverenigingen) was de noodzaak om kwaliteit te leveren, er niet. Vergeet niet dat opdrachten vroeger onderhands aanbesteed werden, je had vaste huisaannemers. Nu kan dat niet meer, vanwege de aanbestedingsregels.

Oke, en misschien zijn de mensen tegenwoordig ook wel mondiger. Als mijn huur huis geschilderd wordt en het lijkt nergens op, dan bel ik natuurlijk wel de woningbouwvereniging om een klacht in te dienen. Ik woon in dat huis en moet er tegenaan kijken, dus moet het wel netjes

Verschil misschien?

Wij kochten ons 1ste huis meer dan 20 jaar geleden. Pas later (de laatste 2 jaar) hebben we het contract opgezegd omdat het ons te duur werd en er onderhoud werd gedaan waar wij zo onze twijfels bij hadden....Dus misschien is het periode-gebonden?
Toen we het contract hadden opgezegd kregen we nog wel aanbiedingen om alsnog bij onderhoud in te stappen voor alleen dát onderhoud. Keurig met offerte.
Daaruit bleek dat niet de woningbouw het onderhoud zelf deed, maar het ook uitbesteedde. Gewoon aan bedrijven. Schildersbedrijven enzo. Dat was ook wel handig, kun je op dat moment beslissen of je mee wil doen aan het collectieve schilderen of het zelf wil doen. B.v. afhankelijk van je portemonee op dat moment.
Nu hebben we een koophuis in een buurt waar altijd koopwoningen hebben gestaan. Dus niks collectief onderhoud en ook geen aanbiedingen van dien aard.
groeten albana

Klopt mona

'Als mijn huurhuis geschilderd wordt en het lijkt nergens op, dan bel ik natuurlijk wel de woningbouwvereniging om een klacht in te dienen.'

Precies, zo kwam ik er ook achter dat er gewoon gedeclareerd was terwijl ik zeker wist dat ze niet waren komen opdagen

Ik krijg er steeds meer zin in, heb na vijf jaar eindelijk rolgordijnen voor de velux dakramen op zolder besteld

Voor de vuist weg

Ik ga er vanuit dat je geen dertigjarenplanning wilt (dan moet je niet bij mij zijn). Maar wij hebben ook een huis van vijfeneenhalf jaar oud. De dingen waar ik echt rekening mee houdt zijn schilderwerk. Ik zou eens in de vijf jaar aanhouden. Het maakt veel uit welke verf je gebruikt (laat gebruiken), soort hout, kleur verf (donkere kleuren moeten vaker) etc. Bij ons wordt de boel volgend jaar geschilderd (dan is het zeven jaar geleden). De verwachting is dat het dan zeker 8 jaar meegaat. Weet niet precies wat man met schilder heeft afgesproken. Volgens mij extra gronden en extra sterke (waarschijnlijk wel duurdere) verf.
CV-ketel houd ik ook rekening mee dat die eens in de tien jaar moet worden vervangen.
Qua binnenboel zal het weinig schelen met een huurwoning. De keuken zul je over tien jaar moeten vervangen. Idem voor badkamer/douche.

Met dak etc houd ik me niet bezig. Dat is niet eerder dan over 40 jaar ofzo.

Anneke

bedankt!