Hypotheek en erfpacht

Erfpacht

Het is logisch dat je minder hypotheek kunt krijgen wanneer je erfpacht moet betalen. Die maandelijkse verplichting verlaagt je draagkracht.

Mopperkont

De canon is eeuwigdurend afgekocht. Ik ga nooit hoeven betalen daaraan, en kan in dat opzicht dus ook geen lastenverhoging krijgen. De gehele aanvraag is afgewezen, en niet vanwege canon.

Onbegrijpelijk

De meeste huizen in Amsterdam staan op erfpachtgrond, soms afgekocht, soms niet. En een hypotheek krijgen voor zo'n huis was nooit een probleem.

Hoeveel banken heb je geprobeerd?

Ik vond dit artikel:

http://financieel.infonu.nl/hypotheek/69815-particuliere-erfpacht-hypotheek.html

Maar dat zou in jouw geval niet opgaan... of de bank heeft niet begrepen dat de gornd van de gemeente is??

Reactie

Tinus: dit was de eerste bank, we zijn verder met nog een bank en twee tussenpersonen in gesprek. Het kan nog helemaal goedkomen.
De bank die heeft afgewezen was in eerste instantie positief: lening geen probleem, mooi huis etc. Alleen wilden ze nog even de erfpacht op een andere afdeling laten bekijken (hier in het zuiden komt het minder voor, vandaar). Ik maakte me geen zorgen, want gemeentelijke erfpacht en eeuwig afgekocht. Dit was zo'n donderslag bij heldere hemel dat ik er erg onzeker van word, ook al zei een andere bank dat het geen probleem zou mogen zijn.
Ik heb de betreffende bank gevraagd om nadere toelichting, welke voorwaarden in de erfpachtconstructie zouden risicovol zijn, maar die gaven ze niet, ook niet schriftelijk en toen ik vroeg naar welke reden er in een eventuele schriftelijke afwijzing zou komen (ik hoop niet dat ik die nodig heb) zeiden ze dat daar alleen zou vermeld worden dat de financiering niet geaccepteerd wordt op basis van de koopsom en niet de werkelijke reden: de erfpacht.
Ik ben echt beginner nog, en ik weet niet of dit een normale gang van zaken is, dat de reden voor afwijzing zo in het duister gehouden wordt. Temeer daar in het erfpachtcontract staat vermeld dat eventuele voorwaarden in overleg kunnen worden aangepast, maar ja, bij welke voorwaarden zou het nodig zijn? Overigens zijn de meeste voorwaarden erop gericht verloedering in de straat/buurt voorkomen. Geen gekke dingen.

Jolijt

Dat artikel heb ik gelezen. Daarin staat nog maar eens dat gemeentelijke erfpacht doorgaans niet als probleem wordt gezien. Ik weet ook dat de banken (vorig jaar) veel kritiek hebben gekregen op afwijzingen op basis van de (particuliere) erfpacht. Zou men daarom zo weinig informatie loslaten bij de bank? Of zie ik spoken?

Moeilijk hoor

Misschien dat Vereniging Eigen Huis je verder kan helpen?

Ik zou persoonlijk echt heel goed willen weten wat er aan de hand is; ook als de volgende bank wel een lening verstrekt. En of de situatie rond erfpacht wellicht 'besmettelijk' is naar de gemeentelijke erfpacht.

Persoonlijk denk ik dat je beter kunt denken dat je spoken ziet dan dat je straks een skelet uit de kast opduikt.

Opnemen met de baas?

Even een hele rare gedachte misschien, maar het idee kwam bij mij op dat dit misschien helemaal geen vast beleid is van de bank maar dat de individuele bankmedewerker een aanval van de bibberaties had. En nu, gevraagd om een toelichting, die niet kan geven, omdat hij/zij het zelf ook niet echt weet.
Misschien een idee om, als je bij een andere bank ook niet snel opschiet, een gesprek met de chef te vragen?

Maar ik zou inderdaad een andere bank proberen. Is dit soms een gemeente waarin erfpacht niet vaak voorkomt. Zoals Tinus zegt: in Amsterdam is het standaard (en niks eeuwig afkopen, dat kan voor max 50 jaar ineens). Als de banken daarover gaan miepen wordt er in Amsterdam geen hypotheek meer verstrekt. Zover gaan die banken ook weer niet.

De Vereniging Eigen Huis heeft ook een hypotheekservice, en misschien heb je daar wat aan.

Succes ermee!

Temet

Temet

Dankje.
De medewerker bij wie wij een hypotheek hebben aangevraagd was niet dezelfde als degene die het erfpachtcontract heeft bestudeerd. Dat is gedaan door iemand op het hoofdkantoor, juist omdat het hier in het zuiden minder voorkomt ging het naar een afdeling waar men vaker ermee te maken had. Maar ook wij kregen de indruk van een zekere willekeur!
Komt nog bij dat in 2011 een andere bank negatief in het nieuws is gekomen door het afwijzen op basis van een gemeentelijke erfpacht. Zouden ze daarom niets erover kwijt willen? Voor particuliere erfpacht zijn inmiddels criteria opgesteld waaraan men dient te voldoen opdat er toch een hypotheek kan worden verstrekt, maar voor gemeentelijke erfpacht gelden deze criteria niet, omdat gemeenten al als betrouwbare partij worden gezien.
In ieder geval gaan we zeker naar een andere bank, maar pas als het zou vastlopen ga ik met bazen praten . Nu niet strijden als ik ergens anders mijn geluk kan halen !

Ook in amsterdam

Een bericht uit Het Parool van 2 april 2011:
AMSTERDAM - Twee banken hebben een koper te verstaan gegeven dat hij geen hypotheek kan krijgen voor een woning die op erfpachtgrond van de gemeente staat. Waar banken eerder niet naar de erfpachtvoorwaarden van de gemeente keken, hebben deze banken het erfpachtcontract nauwkeurig bestudeerd.

De twee banken hebben een huizenkoper in Zuidoost laten weten dat zij geen hypotheek willen nemen omdat de gemeente de voorwaarden van het erfpachtcontract mag veranderen. Dit huis dreigt daardoor onverkoopbaar te worden.
ING schrijft in een aan de aspirant-koper gerichte mail (11 maart, 10.4
8 uur): 'De aanvraag voor de financiering is afgewezen omdat in de koopovereenkomst staat aangegeven dat de erfpacht per 01-02-2023 zal worden herzien. ING neemt het standpunt in dat naast de aanpassing van de canon ook de voorwaarden aangepast kunnen worden. Dit is voor ING reden de aanvraag af te wijzen." Een soortgelijke verklaring kwam van WestlandUtrecht Bank.

De afwijzingen sluiten aan bij 'de voorwaarden en normen 2011' van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, die NHG-garanties afgeeft. Daar staat bij bepaling 1.11.2 dat voor afgifte van de garantie de erfpachtovereenkomst, gesloten voor 1 januari 1992, in restduur niet korter mag zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij onvoorwaardelijk wordt verlengd.
Deze opstelling van banken kan gevolgen hebben voor driekwart van de honderdduizend koopwoningen die op Amsterdamse grond staan. Eerder weigerden banken hypotheken voor huizen op 'particuliere erfpachtgrond'.

Koen de Lange, voorzitter van de Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam, stelt aanwijzingen te hebben dat andere banken het ING-voorbeeld zullen volgen, maar ING en de Nederlandse Vereniging van Banken ontkennen dat sprake is van 'beleid'. De woordvoerder van wethouder Maarten van Poelgeest kent het geval niet, maar zegt dat banken normale erfpachtcontracten accepteren.

VVD-gemeenteraadslid Daniël van der Ree voorziet het einde van de gemeentelijke erfpachtregeling. "Ouderen in Zuid verkopen hun huis als zij de nieuwe canon niet kunnen betalen. Nu dreigt onverkoopbaarheid van huizen." Ook PvdA-collega Michiel Mulder vreest dat zo 'de bijl aan de wortels van het gemeentelijke erfpachtstelsel wordt gelegd'. "Na de economische crisis dreigt een woningcrisis."

Een oud-directeur van de Fries- Groningse Hypotheekbank stelt dat banken in het begin van de jaren tachtig, toen de huizenprijzen instortten, ook geen woningen op erfpachtgrond financierden. "Banken en gemeenten hielden dit geheim, maar die huizen waren in het geheel niet meer te financieren." (TON DAMEN)

Op dat bericht doel ik in mijn laatste bericht. Na het uitkomen van dit bericht, waar velen over vielen. De betreffende bank heeft toen beterschap beloofd, en geeft dit ook aan op hun site.
Overigens is er bij mij sprake van een heel normaal erfpachtcontract.

Toch niet zo eeuwig

Ik denk dat de bank een adder onder het gras ziet bij de bewering dat de erfpacht 'eeuwig' is afgekocht.
Dat zal wel minder eeuwig zijn dan het lijkt en onder wellicht onduidelijke (kleine lettertjes) omstandigheden toch nog herzien kunnen worden.
Ja, hypotheken onder erfpacht is een probleem. Je moet, om eventueel kosteloos onder de koop uit te komen, wel veel banken proberen.
Groet,
Miriam Lavell

Miriam

Heb jij enig idee welke kleine lettertjes dat zouden kunnen zijn?
De bank wil het dus niet zeggen en ik heb geen idee. Erfpacht is omgezet naar erfpacht voor onbepaalde tijd en er is een afkoopsom die in bepaalde gevallen zou kunnen worden aangepast, zo staat in het erfpachtcontract. In het koopcontract staat vervolgens dat de erfpacht voor gehele verdere duur van de erfpacht is afgekocht.
Weet jij hoe het zit / wat de gevolgen zijn als een bank niet deze reden maar een andere reden op de afwijzing wilt melden?
Ik wil nog helemaal niet onder de koop uit trouwens, we gaan nu in gesprek met de tweede partij en die stond al heel wat positiever tov de erfpacht . Er zijn overigens al drie verkopen in dezelfde blok geweest.

Kijk eens hier

Zoveel verstand heb ik er niet van. Kijk eens hier http://www.erfpachters.nl/?Contact
Kun je je vraag daar stellen.
Groet,
Miriam Lavell

Buren

"Er zijn overigens al drie verkopen in dezelfde blok geweest." Dan zou ik eens bij die buren vragen waar en hoe zijn hun hypotheek geregeld hebben.

skik