Erfpacht
Ik vind het leuk om op funda te snuffelen naar wat er zoal te koop staat in mijn woonplaats, wie weet komt er nog eens iets voor ons langs. Nou viel me op dat de huizen wel érg goedkoop worden, zo hard zakt de prijs toch niet? Nee, wat blijkt, er wordt steeds meer aangeboden voor een lage vraagprijs maar dan zonder grond, die blijft dan bij de verkoper en daar betaal je erfpacht voor. Het gaat gewoon om particuliere huizen in een gemeente die niet aan erfpacht doet.
Ik snap dat wel, het is een manier om kopers die geen hoge hypotheek kunnen krijgen toch binnen te halen. B.v. zo 'Deze woning wordt u aangeboden met het eeuwigdurend recht van erfpacht voor een vaste niet onderhandelbare prijs van € 199.000,- kosten koper. De maandelijkse fiscaal aftrekbare canon bedraagt € 448,-. Bij aankoop met eigen grond bedraagt de vraagprijs € 337.000,- kosten koper.'
Maar dat is toch raar? Er is hier een draadje gewest over dat steeds meer mensen in de problemen komen omdat ze te veel hebben geleend. Als je maar voor 2 ton hypotheek kunt krijgen dan is dat niet voor niks en dan kun je toch niet zomaar 450 euro per maand erbij betalen voor de grond? Of mis ik iets?
Minder lenen
Erfpacht:
"Maar dat is toch raar? Er is hier een draadje gewest over dat steeds meer mensen in de problemen komen omdat ze te veel hebben geleend. Als je maar voor 2 ton hypotheek kunt krijgen dan is dat niet voor niks en dan kun je toch niet zomaar 450 euro per maand erbij betalen voor de grond? Of mis ik iets?"
Nou ja, je hoeft iig minder te LENEN. Voor optimistische mensen (die de bank bovendien niet al te hard vertellen dat ze die erfpacht moeten betalen) is dat handig.
Ja maar tinus
je hoeft minder te lenen ja, maar je zult evengoed de maandlasten inclusief erfachtgelden moeten opbrengen. Jij vindt dat handig voor optimistische mensen? Zeg je daar dan eigenlijk mee dat het allemaal maar gezeur is van banken als ze iemand maar 2 ton hypotheek willen geven en niet de 3,4 die nodig is voor het huis inclusief de grond waar het op staat? De maandlasten zijn zo ongeveer hetzelfde dan immers, of je nou alles via hypotheek aan de bank betaalt of een deel via hypotheek en een deel aan de ex-eigenaar via erfpacht.
Het lijkt mij dat met deze ontwikkeling mensen juist weer snel in de betalingsproblemen komen, dus net als in de tijd dat je maar raak kon lenen en banken minder op je inkomen letten. Het lijkt mij daarom een slechte ontwikkeling en ik was verbaasd te zien dat het, in deze tijden, zo'n opgang vindt.
Ja maar tinus
De bank wil eerst een taxatierapport zien voordat ze over het verstrekken van een hypotheek gaan nadenken. In dat rapport zal staan dat het erfpacht betreft (als het al kan, het huis en de grond eigendomtechnisch loskoppelen). Het zal een bank hopelijk ook wel opvallen dat het huis zo'n 40 procent goedkoper is als vergelijkbare huizen in de straat. Ik denk dat je erfpacht niet zomaar kan verzwijgen.
skik
Banken zijn er niet happig op
"Als je maar voor 2 ton hypotheek kunt krijgen dan is dat niet voor niks en dan kun je toch niet zomaar 450 euro per maand erbij betalen voor de grond? Of mis ik iets?"
Dat is niet helemaal waar. Mensen kunnen het best betalen (het maandbedrag dan). Dat aan lenen een grens is gesteld, is omdat de waarde van huizen minder stijgt en nu zelfs alleen maar daalt.
Dat betekent dat er een restschuld ontstaat. Juist bij starters ontstaat die al snel, want die verhuizen binnen vijf tot zeven jaar. In feite laat het lagere bedrag dat ze kunnen verhypotheken, ruimte om een eventuele restschuld te financieren of zelfs te voorkomen door extra af te lossen.
Het trucje van de grond in erfpacht is wel bedacht om mensen die minder kunnen lenen toch dat huis te verkopen. En je hebt gelijk, dat is een gevaarlijke schijnoplossing. Niet eens om die maandlast (450 euro), maar vooral ook om het feit dat die herzien kan worden en dat het allerminst vaststaat dat het aftrekbaar blijft.
Banken zijn daarom niet happig op hypotheken op huizen met erfpacht. Zeker niet als dat om particuliere erfpacht gaat.
Groet,
Miriam Lavell
